Объем специальной правоспособности конкретного унитарного предприятия закрепляется в его уставе при создании предприятия в соответствии с целями, определенными учредителем. В дальнейшем возможно изменение объема уставной правоспособности унитарного предприятия путем внесения соответствующих изменений в его устав решением органа, уполномоченного утверждать устав данного предприятия[20]. Унитарные предприятия не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ[21].

По общему правилу (см. ст. 49 ГК РФ), специальной правоспособностью обладают также некоммерческие организации. Пределы специальной правоспособности некоммерческих организаций определяются их учредительными документами. Сделки, заключенные некоммерческой организацией за пределами специальной правоспособности, установленной учредительными документами, будут считаться оспоримыми в соответствии со ст. 173 ГК РФ. Пределы специальной правоспособности некоммерческих организаций могут быть ограничены и законом. Например, учреждение не вправе распоряжаться закрепленным за ним на праве оперативного управления имуществом, а также приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Вместе с тем учреждение вправе распоряжаться тем имуществом, которое приобретено за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности (ст. 298 ГК РФ)[22].

Совершение сделок с объектами недвижимого имущества, находящихся в собственности юридических лиц, может требовать соблюдения особого порядка принятия соответствующих решений при условии, что в соответствии с требованиями специальных актов гражданского законодательства об отдельных видах юридических лиц эти сделки подпадают под категорию крупных. Критерии отнесения сделок к крупным установлены, в частности, законами о хозяйственных обществах, о государственных и муниципальных унитарных предприятиях.

Так, согласно п. 1 ст. 78 ФЗ «Об акционерных обществах» крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, сделок, связанных с размещением посредством подписки (реализацией) обыкновенных акций общества, и сделок, связанных с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества. Уставом общества могут быть установлены также иные случаи, при которых на совершаемые обществом сделки распространяется порядок одобрения крупных сделок, предусмотренный названным законом. Крупная сделка должна быть одобрена советом директоров (наблюдательным советом) акционерного общества или общим собранием акционеров в порядке, установленном ст. 79 ФЗ "Об акционерных обществах".

Критерии отнесения сделок общества с ограниченной ответственностью к крупным установлены ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества. Стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого обществом имущества - на основании цены предложения. Решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества. В случае образования в обществе совета директоров (наблюдательного совета) общества принятие решений о совершении крупных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет от 25 до 50% стоимости имущества общества, может быть отнесено уставом общества к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества. Уставом общества с ограниченной ответственностью может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок не требуется решения общего собрания участников общества и совета директоров (наблюдательного совета) общества (ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Для унитарных предприятий правила о крупных сделках, совершаемых в особом порядке, предусмотрены ст. 23 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»[23].

От имени и в интересах юридических лиц сделки совершают их органы, уполномоченные на то учредительными документами. Обычно правомочие по совершению сделок от имени юридического лица реализует его исполнительный орган (единоличный или коллегиальный), кроме случаев, предусмотренных законодательством. Например, решения о сделках, которые признаются в силу определенных критериев крупными, в обществе с ограниченной ответственностью принимаются общим собранием участников общества или (в установленных законом случаях) советом директоров[24]. Поэтому в каждом конкретном случае необходимо четко определить, управомочен ли орган, действующий от имени юридического лица, на совершение данной сделки законом или учредительными документами.

Участие некоторых юридических лиц в сделках с недвижимостью связано с определенными ограничениями. Так, организации, которым недвижимое имущество предоставлено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, не вправе самостоятельно распоряжаться им. Совершение сделок с недвижимостью, находящейся в хозяйственном ведении или оперативном управлении у государственных или муниципальных унитарных предприятий, возможно только с согласия собственника соответствующего имущества (см. п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Согласие собственника должно быть оформлено письменно, а средства, полученные в результате реализации имущества, направляются непосредственно на цели, для достижения которых организации создавались.

Правоспособность и дееспособность юридического лица возникают одновременно в один и тот же момент - при государственной регистрации юридического лица и прекращаются в момент его ликвидации.

Помимо граждан и юридических лиц, субъектами гражданского права, а следовательно, участниками сделок с недвижимым имуществом, являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

В соответствии со ст. 124 ГК РФ Российская Федерация, ее субъекты (республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа), а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. К указанным субъектам гражданского права применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований указанные права и обязанности своими действиями могут приобретать и осуществлять органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (см. ст. 125 ГК РФ).

Под органами государственной власти Российской Федерации и ее субъектов следует понимать, прежде всего соответствующие органы исполнительной власти, хотя рассматриваемые правила ГК РФ и не исключают возможности реализации указанных правомочий также представительными органами государственной власти.

На уровне Российской Федерации своими действиями приобретают и осуществляют имущественные права в соответствии со своей компетенцией прежде всего Правительство РФ, Минимущество РФ, отраслевые федеральные органы исполнительной власти. Среди правовых актов, определяющих статус указанных органов, следует назвать прежде всего Конституцию РФ, ФКЗ от 17.12.1997 г. «О Правительстве Российской Федерации»[25]. Отдельные вопросы правомочий Правительства РФ решаются в федеральных законах, постановлениях Правительства РФ. Основы правового положения Минимущества РФ и отраслевых федеральных органов исполнительной власти установлены в положениях об этих органах[26]. Постановлениями Правительства РФ Минимуществу РФ и отраслевым федеральным органам исполнительной власти могут предоставляться и другие правомочия. В некоторых случаях правомочия федеральных органов исполнительной власти могут быть предусмотрены федеральными законами (см., например, ФЗ от 25.08.1995 г. «О федеральном железнодорожном транспорте»[27]).

Правительство РФ может делегировать определенные полномочия в отношении объектов федеральной собственности не только федеральным органам исполнительной власти, но и органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, определенном Федеративным договором и законами Российской Федерации. Поэтому арбитражным судам при рассмотрении споров необходимо устанавливать, были ли делегированы Правительством РФ его полномочия по распоряжению федеральным имуществом конкретному федеральному органу исполнительной власти либо органам исполнительной власти субъектов Федерации[28].

На уровне субъектов Российской Федерации своими действиями приобретают и осуществляют имущественные права в соответствии со своей компетенцией органы исполнительной власти соответствующих субъектов Федерации. Компетенция указанных органов определяется на основе Конституции РФ конституциями, уставами, законами субъектов Российской Федерации, другими актами регионального законодательства.

На муниципальном уровне своими действиями приобретают и осуществляют имущественные права выборные и другие органы, наделенные полномочиями на решение вопросов местного значения и не входящие в систему органов государственной власти. К органам местного самоуправления относятся: выборные органы, образуемые в соответствии с ФЗ от 28.08.1995 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»[29], законами субъектов Российской Федерации, уставами муниципальных образований; другие органы, образуемые в соответствии с уставами муниципальных образований.

Органы местного самоуправления, выступающие от имени соответствующих муниципальных образований, осуществляют управление и распоряжение объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности, через соответствующих должностных лиц либо специально создаваемые органы (земельные комитеты, комитеты по управлению имуществом, специальные комиссии и др.). Названные органы вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование гражданам и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, иные сделки, определять в договорах и соглашениях условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов. Кроме того, в соответствии со ст. 15 ФЗ от 28.08.1995 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в исключительном ведении представительных органов местного самоуправления находится установление порядка управления и распоряжение муниципальной собственностью.

Глава 2. Государственная регистрация как завершающий этап совершения сделок с недвижимостью

2.1 Понятие и правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом

Любая государственная регистрация есть публичный акт власти, направленный на фиксирование на определенный период времени каких-либо важных с точки зрения самой власти и общества правоотношений. Общественную значимость такого специфического объекта гражданского оборота, как недвижимость, отмечал Д.И. Мейер. По его словам, форма сделки с недвижимостью в виде участия общественной власти путем «укрепления прав» является обязательной, она придает сделке «больше твердости и дает более ручательства за ее соответственность законам, а потому права, вытекающие из сделки, получают более прочное бытие»[30].

Правовой институт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в его современном правовом смысле для России является новым. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как вытекает из ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», подразумевает юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Исторически наша публичная власть впервые взяла на себя указанную обязанность, хотя в экономически развитых странах данный правовой институт существует давно.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12