4. Смешанные договоры. В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом (п.п. 2, 3 ст. 421 ГК). В случае заключения смешанного договора, содержащего элементы предусмотренного законом договора, императивные нормы о данном договоре являются обязательными для сторон (п. 1 ст. 422 ГК). Если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит государственной регистрации.

По указанным причинам подлежат государственной регистрации договоры перенайма - передачи прав и обязанностей по договору аренды (ст. 615 ГК), содержащие элементы уступки права требования и перевода долга

Государственная регистрация сделок производится посредством внесения записи о сделке в ЕГРП. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает обе стороны договора.

Само по себе заключение договора купли-продажи не ограничивает и не обременяет право продавца, отчуждением имущества является исполнение договора, передача его покупателю. Продавец, формально сохраняя за собой титул собственника, лишается вещи и не может повторно распорядиться ею, потому что она является предметом обязательства и находится в законном владении покупателя. Так, Пленум ВАС РФ в п. 14 Постановления от 25.02.1998 № 8 указал, что до государственной регистрации перехода права собственности не только покупатель, но и продавец не вправе распоряжаться проданным имуществом. Президиум ВАС РФ в п. 4 информационного письма от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указал также, что учреждение юстиции вправе отказать в регистрации договора купли-продажи квартиры, если ранее уже был зарегистрирован договор, заключенный продавцом с другим покупателем.

Государственная регистрация сделок удостоверяется специальной регистрационной надписью, на договоре проставляется штамп: «Произведена государственная регистрация» - с указанием вида сделки даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.

При регистрации права на договоре, на основании которого оно приобретено, также проставляется заверенный подписью регистратора штамп: «Произведена государственная регистрация», в котором указываются вид зарегистрированного права, номер и дата его регистрации. Если на основании одной сделки регистрируются право на несколько объектов недвижимости, например, жилой дом и земельный участок, то штампы проставляются по числу объектов с указанием в каждом штампе вида объекта и реквизитов регистрации права на него.

При государственной регистрации сделки количество регистрационных действий не зависит от количества экземпляров договора и от числа объектов недвижимости, указанных в договоре. Например, если договор купли-продажи представлен на регистрацию в двух экземплярах, то регистрируется одна сделка. Если по договору меняются две квартиры, то сделка регистрируется один раз, хотя права возникнут у двух лиц на два объекта. Если по одному договору продается жилой дом и земельный участок - сделка одна, но у одного лица возникнет два права - на дом и на участок.

Таким образом, документы на недвижимость, приобретенную на основании подлежащего государственной регистрации договора, - это:

- свидетельство о государственной регистрации права (Приложение 1);

- экземпляр договора с двумя заверенными подписью регистратора и печатью надписями: «Произведена государственная регистрация сделки» и «Произведена государственная регистрация права собственности».

Органы, осуществляющие государственную регистрацию.

В январе 2008 г. исполнилось 10 лет со дня вступления в силу (31 января 1998 г.) Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которым введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она находится.

Система органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним достаточно сложна и периодически изменяется, что, безусловно, неправильно не только для сотрудников органов, но и для правообладателей.

По нашему мнению, следует условно разделить регистрирующие органы на три исторических периода, первый - это те органы, которые осуществляли регистрацию до вступления в силу комментируемого Закона, второй - это создание учреждений юстиции по регистрации прав, которые осуществляли регистрацию прав до административной реформы, и третий - это органы, которые занимаются этим сегодня.

Первоначально рассмотрим органы, которые осуществляли регистрацию до введения в действие комментируемого Закона. К числу органов, осуществлявших регистрацию договоров и прав на недвижимость в жилищной сфере, в большинстве субъектов Российской Федерации относились органы (бюро) технической инвентаризации (БТИ). В Москве такими полномочиями был наделен Комитет муниципального жилья Правительства г. Москвы.

Регистрацию договоров и прав на земельные участки осуществляли органы по земельным ресурсам и землеустройству.

В некоторых регионах регистрацию сделок с нежилыми помещениями осуществляли органы по управлению государственным (муниципальным) имуществом (например, в Москве).

По существу, технические органы до создания соответствующих учреждений юстиции осуществляли, в том числе и юридически значимые действия.

До создания во всех субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по регистрации прав координацию на федеральном уровне деятельности вышеназванных органов осуществляли соответственно Государственный комитет РФ по строительству, Государственный земельный комитет РФ, Министерство государственного имущества РФ.

Комментируемый Закон первоначально закреплял трехуровневую систему управления государственной регистрацией прав на недвижимость: регион - учреждение юстиции - Минюст России.

Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определялись субъектами Российской Федерации по согласованию с Министерством юстиции РФ. Кроме того, субъекты Федерации утверждали региональную программу поэтапного развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, устанавливали плату за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, а также осуществляли другие полномочия.

Следует дополнительно подчеркнуть, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии не вправе осуществлять в установленной сфере деятельности нормативно-правовое регулирование.

Новая система и структура федеральных органов исполнительной власти обусловили изменения в системе органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что, в свою очередь, сказалось и на перераспределении соответствующих полномочий в области государственной регистрации[58].

Так, в настоящее время органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регионах, являются территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Соответственно названная служба координирует и контролирует деятельность своих территориальных органов в части осуществления ими функций в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Контроль за деятельностью органов по государственной регистрации, направленный на обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заключается в проверке соблюдения данными органами[59]:

- сроков рассмотрения заявлений;

- Правил ведения Единого государственного реестра прав, в том числе в части соблюдения требований по обеспечению создания и функционирования системы ведения указанного реестра в электронном виде;

- Федеральной программы создания системы государственной регистрации прав;

- правил предоставления информации о зарегистрированных правах;

- Правил ведения дел правоустанавливающих документов и книг учета документов.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии вправе проводить и иной контроль за соблюдением регистрационного законодательства. Важно, чтобы данный контроль не являлся вмешательством в регистрационно-правовую деятельность. При осуществлении государственной регистрации государственный регистратор должен руководствоваться только законом.

2.2 Порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом

Государственная регистрация проводится в порядке, установленном ст. 13 Закона о регистрации прав, и включает следующие регистрационные действия:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявленными правами и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В целом при выполнении регистрационных действий регистрирующие органы руководствуются Методическими рекомендациями по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Минюста России от 01.07.2002 № 184[60] (далее - Методические рекомендации Минюста от 01.07.2002).

Особенности государственной регистрации также определены:

- Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2001 № 233[61] (далее - Инструкция Минюста о регистрации купли-продажи);

- Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденной Приказом Минюста России, Госстроя России, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16.10.2000 № 289/235/290 (в ред. от 07.02.2003) (далее - Инструкция о регистрации ипотеки)[62];

- Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденными Приказом Минюста России от 25.03.2003 № 70[63].

Регистрация сделки, перехода права, его ограничений (обременений) возможна только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП. Поэтому до приема документов на государственную регистрацию сделки уполномоченный принимать документы сотрудник регистрационной службы должен выяснить у лица, распоряжающегося имуществом, наличие государственной регистрации прав в ЕГРП (в том числе возникших до 31 января 1998 г.) на объект недвижимости, с которым совершается сделка. При отсутствии регистрации права продавца, сторон договора мены, дарителя, получателя ренты, залогодателя, арендодателя сотрудник регистрационной службы должен сообщить о необходимости ее осуществления до регистрации сделки в соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав. Регистрация ранее возникшего права проводится в месячный срок одновременно с регистрацией сделки, перехода или ограничения права.

Порядок подачи заявлений на государственную регистрацию установлен ст. 16 Закона о регистрации прав. Независимо от того, заключен договор в простой письменной или нотариальной форме, для его регистрации требуются заявления всех сторон сделки. Если регистрации подлежит переход права на основании исполненной сделки, то покупатель подает заявление о регистрации своего права, а продавец - заявление о регистрации перехода права к покупателю, указывая на исполнение обязательств, необходимых для отчуждения недвижимости. Впрочем, если договор предусматривает переход права сразу после заключения договора, то допускается одновременное заявление о регистрации договора и перехода права от имени отчуждателя и о регистрации договора и права от приобретателя.

Обращение обеих сторон договора (особенно при возмездных сделках) в регистрирующий орган необходимо не только в силу прямого указания закона. Во-первых, как уже говорилось, до регистрации договор не считается заключенным, а право - перешедшим к приобретателю. Во-вторых, отчуждатель недвижимости должен представить в регистрационную службу подлинник правоустанавливающего документа. В-третьих, обе стороны должны после заключения сделки иметь на руках собственные экземпляры договоров с отметкой о государственной регистрации (для подтверждения прав и обязанностей по договору, сроков и способов уплаты, на случай судебной защиты, для подтверждения в налоговой декларации сумм, уплаченных или полученных по договору, и пр.).

В сделках с отложенным исполнением (купля-продажа в кредит с рассрочкой платежа, аренда с выкупом, дарение в будущем, наем-продажа) определить переход права собственности к приобретателю возможно только на основании заявления отчуждателя.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12