Структура объема предложения складских помещений по типам складов

Почти 76% складских помещений, предлагаемых в аренду, являлись теплыми складами. Около 24% от общего предложения сдающихся в аренду складских помещений пришлось на долю холодных складов.

Средняя арендная ставка складской недвижимости по режиму хранения, руб./кв. м.

Средняя ставка аренды 1 кв. м. теплых складов составила 204 руб. холодных -129 руб.

Средняя ставка аренды теплых складских помещений за III квартал 2010 г. увеличилась наЗ, 42%, холодных на 2,13%.

На протяжении всего III квартала 2010 г. наблюдался стабильный рост средней арендной ставки 1 кв. м. складских помещений.

За III квартал 2010 г. увеличение средней ставки аренды складской недвижимости составило 3,44%.

Продажа складских площадей Наибольшее число помещений на продажу было выставлено в Ленинском, Дзержинском, Кировском и Калининском районах. В Центральном районе предложение отсутствовало. В предложении преобладали помещения площадью более 2000 кв. м., меньше всего на продажу было выставлено вариантов площадью менее 100 кв. м. 72,5% выставленных в III квартале 2010 г. на продажу помещений являлись теплыми складами. Средняя цена складских помещений в III квартале 2010 г. составила 17 246 руб. за 1 кв. м. Снижение средней стоимости на рынке складской недвижимости за III квартал 2010 г. составило 3,96%.Максимальное снижение цен наблюдалось у помещений площадью от 100 до 500 кв. м., а при сравнении районов города – в Ленинском и Кировском районах.

Аренда складских площадей Наибольшее число помещений было предложено к сдаче в аренду в Ленинском, Кировском, Дзержинском и Заельцовском районах. Наименьшим предложение было в Первомайском районе. В предложении преобладали помещения площадью от 100 до 500 кв. м., меньше всего предлагалось объектов площадью менее 100 кв.м. Почти 76% предложенных в аренду складских объектов являлись теплыми складами, а около 24% – холодными. Средняя ставка аренды складских помещений в III квартале 2010 г. составила 183 руб. за 1 кв. м. На рынке складской недвижимости средняя ставка аренды 1 кв. м. была наибольшей в Железнодорожном районе – 250 руб., на втором месте – Центральный район (244 руб. за 1 кв. м.), наименьшая арендная ставка в Первомайском районе (136 руб. за 1 кв. м). Увеличение средней арендной ставки на рынке складской недвижимости за III квартал 2010 г. составило 3,44%. Максимальное увеличение наблюдалось в Заельцовском районе, а среди складов разной площади – на помещения площадью от 500 до 1 000 кв. м. [по материалам: Подготовлено аналитическим центром компании \«Доктор Ключ\«www.dkrealty.ru]

2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

При проведении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта необходимо руководствоваться следующими ограничениями:

1)  максимальная эффективность;

2)  финансовая обоснованность;

3)  физическая осуществимость;

4)  соответствие законодательству.

Метод используемый при ННЭИ – логический анализ

●Максимальная эффективность. На сегодняшний день лидирующие позиции на рынке недвижимости города Новосибирск занимают три крупных сегмента – административные здания, торговые и производственно – складские помещения.

Местоположение, площадь, внутреннее оборудование (стеллажи), транспортная развязка, близлежащее окружение оцениваемого объекта, по мнению Оценщика, подходят для использования оцениваемого объекта в качестве складского помещения

●Финансовая обоснованность. Использование оцениваемого объекта в качестве складского помещения принесет большую доходность, нежели использование данного объекта иным образом. Доход может быть получен от продажи или сдачи в аренду оцениваемого помещения. Тем более в настоящее время на рынке складских помещений города Новосибирск отмечается повышенный спрос.

●Физическая осуществимость. Расположение, площадь, техническое состояние объекта, характеристики, имеющееся в наличие дополнительное оборудование (стеллажи) предполагают использование оцениваемого объекта в качестве склада.

●Соответствие законодательству. Согласно п. 1 ст. 49 Закона РСФСР от 19.12.91 №2060–1 (ред. от 02.06.93) «Об охране окружающей природной среды» промышленные, транспортные предприятия, сооружения, транспортные магистрали и другие хозяйственные объекты должны размещаться таким образом, чтобы исключить неблагоприятное влияние вредных факторов на здоровье и санитарно-бытовые условия жизни населения. Близлежащие постройки вокруг оцениваемого объекта представлены лишь в качестве складских помещений и гаражей, жилых, торговых и административных зданий нет

Вывод по анализу ННЭИ. Из анализа необходимых ограничений для проведения ННЭИ, учитывая все рассмотренные характеристики оцениваемого объекта, можно сделать вывод о том, что наиболее оптимальное и рациональное использование оцениваемого объекта достигается при эксплуатации этого объекта в качестве складского помещения.

2.5 Применение подходов к оценке

1. Сравнительный подход – основан на сравнении объекта оценки с аналогами в отношении которых имеется необходимая информация

Таблица 1 – Данные о продажах нежилых помещений

Таблица 2 – Расчет скорректированных цен нежилых помещений

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8