|
2. Затратный подход к оценке недвижимости
основан на суммировании стоимости земельного участка и затрат на возведение
имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа
Таблица 3 – Расчет
стоимости складского помещения из анализа ННЭИ затратным подходом
| Показатели |
Значение |
| 1. Площадь земельного участка |
750 |
| 2. Рыночная стоимость земельного участка
(права аренды земельного участка), руб./м.кв. |
1000 |
|
3. Итого стоимость земельного участка
(или прав аренды), руб.
|
750000
|
| 4. Площадь здания, м.кв. |
500 |
| 5. Стоимость возведения 1 м.кв., р. |
9660 |
|
6. Итого стоимость строительства объекта
оценки, руб.
|
4830000
|
| 7. Физический износ объекта оценки, % |
25 |
| 8. Функциональный износ объекта оценки, % |
10 |
| 9. Внешний износ объекта оценки, % |
0 |
| 10. Итого накопленный износ, % |
35,5% |
|
11. Итого накопленный строением
износ, руб.
|
1714650 |
|
12. Итого стоимость, рассчитанная с
применением затратного подхода, тыс. р.
|
3865,35
|
Расчет выполняется по формулам:
1. Сзп = Сз + Снс -
Ин = 750000+4830000 -1714650=3865350
где Сзп – стоимость объекта недвижимости,
определенная затратным подходом, тыс. р.,
Сз – стоимость земли (прав аренды), тыс. р.,
Снс – стоимость нового строительства
улучшений, тыс. р.,
Ин – накопленный строением износ, тыс. р.
2. Снс = ПИ + КИ + ПИ= 7000
+(0,15*7000)+ (0,2*(7000+1050))=9660
ПИ – прямые издержки (стоимость непосредственно
строительства);
КИ – косвенные издержки (оплата за мощности и т.п.);
ПП – прибыль предпринимателя
3. Сз = Пз * Цз,=750
*1000=750000
где Пз – площадь земельного участка, м.
кв.,
Цз - цена земли, тыс. р. / м. кв.
Площадь земельного участка рассчитывается
по формуле:
 =500/1*1,5=750 ,
где: П общ. зд.
– общая площадь здания, кв. м;
N эт. – количество этажей;
1,5 – коэффициент
плотности застройки.
4. Накопленный
строением износ определяется по формуле:
Ин = 1 – (1 – Ифиз) (1 – Ифункц)
(1 – Ивнеш)= 1 – (1–0,25)*(1–0,1)*(1–0)=0,325=32,5%
где Ифиз - физический износ в долях;
Ифункц - функциональный износ в долях;
Ивнеш - внешний износ нежилого помещения, доли.
3. Доходный подход основан на определении
ожидаемых доходов от использования объекта оценки
Расчет выполняется по формулам:
1.
Определяем
потенциальный валовый доход = ПВД = Пнп * А * n = 500 м.кв.*200 р./м.кв.*12
месяцев = 1200000 рублей за год;
2.
Определяем
действительный валовый доход = ДВД = ПВД – У1 – У2=1200000-
0 -0,03*1200000 = 1164000 рублей за год;
3.
Расходы
арендодателя за год:
Расходы арендодателя по управлению = 0,1*1164000 =116400
рублей;
Расходы арендодателя на резервы = 0,02*1164000= 23280 рублей;
Расходы арендодателя (прочие операционные расходы) =
0,2*1164000=232800 рублей
ЧОД = ДВД – Р=1164000 – (116400+23280+232800)=791520
рублей;
4. Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением
доходного подхода, тыс. р.,
Сдп = ЧОД / СК,
Таблица 5 – Определение стоимости нежилого помещения
(складского) доходным походом
| № п/п |
Показатели |
Ед. изм. |
Количество |
| 1 |
Ставка аренды за
месяц |
р./м.кв. |
200 |
| 2 |
Площадь
оцениваемого помещения |
м.кв. |
500 |
| 3 |
ПВД за год |
тыс. р. |
1164 |
| 4 |
Убытки от
недозагрузки помещений, смены арендаторов, недосбора арендной платы |
тыс. р. |
36 |
| 5 |
ДВД за год |
тыс. р. |
1164 |
| 6 |
Расходы
арендодателя за 1 год, всего:
в том числе:
– по
управлению,
– резервы,
– прочие
операционные расходы
|
тыс. р.
тыс. р.
тыс. р.
тыс. р.
|
116,4
23,28
232,8
|
| 7 |
ЧОД |
тыс. р. |
791,52 |
| 8 |
Ставка
капитализации |
% |
20 |
| 9 |
Стоимость
объекта оценки |
тыс. р. |
3957,6 |
2.6
Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта
Объект оценки был оценен при помощи трех подходов:
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
| 
