В подтверждение действительно существующей определенной спе­цифики права собственности на указанный вид недвижимости можно ука­зать на различие в самой регистрации соответствующих прав. Речь идет о том, что ст. 25 Закона «О государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним», посвященная государственной регистра­ции права на вновь создаваемые объекты недвижимого имущества, состо­ит из двух частей. В первой, носящей общий характер, предусмотрена го­сударственная регистрация вновь создаваемых объектов, полностью соот­ветствующая исходным началам ст. 219 ГК РФ. Вторая часть той же статьи, посвященная государственной регистрации незавершенного строительст­ва, имеет в виду иной режим. В ней предусмотрено, что «в случае необхо­димости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также докумен­тов, содержащих описание объекта незавершенного строительства». Тем самым есть основание полагать, что в подобных случаях правом собст­венности на незавершенное строительство лицо обладало и до регистра­ции, но она понадобилась ему для подтверждения этого своего права, без чего он не мог им распорядиться.

Существуют определенные особенности, относящиеся к оборото - способности указанных видов недвижимости. Это весьма удачно проил­люстрировал на примере двух основных договоров В.В. Витрянский. Так, отмечая возможность использования объектов, о которых идет речь, при совершении различных сделок, в том числе и аренды, автор вместе с тем обращает внимание на то, что, однако, «в этом случае соот­ветствующие правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений»[38]. Специфика соответствующих отношений с незавершенным строительством подчер­кивается им также на примере договора купли-продажи[39]. Вместе с тем, во всем остальном, что не связано со спецификой не­завершенного строительства, его участие в обороте подчиняется обще­му, созданному для недвижимости режиму[40].

Наибольшие сложности вызывают вопросы, связанные с правовым регулированием третьего вида объектов - незавершенного строительст­ва, находящегося на стадии, предшествующей передаче его заказчику, т.е. в период продолжающего действовать подрядного договора[41]. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8[42], подчеркнув необходимость в виде общего правила распоряжения обще­го режима, установленного для недвижимого имущества, на не завер­шенные строительством объекты, подчеркнуло, что речь идет о случаях, когда эти объекты не являются предметом действующего договора строительного подряда[43].

На мой взгляд, при всей несомненной специфике правового режи­ма третьего вида объектов строительства это- прежде всего не должно было бы служить основанием для непризнания соответствующих объек­тов недвижимостью. Решающее значение имеет то, что не сданный за­казчику объект, не отличаясь этим от сданного - прочно связан с землей. А именно это признает необходимым и достаточным признаком недви­жимости   ст. 131 ГК РФ.

В подтверждение можно сослаться на ст. 76 ФЗ «Об ипотеке (зало­ге недвижимости)»[44]. Указанная статья, именуемая «Ипотека строящихся жилых домов», называет в числе предметов обеспечения этого вида за­лога недвижимости, наряду с принадлежащими залогодателю материа­лами и оборудованием, заготовленными для строительства, также и «не­завершенное строительство». При этом важно отметить, что стадия, о которой идет речь, имеет в виду отношения, складывающиеся также в период действия подрядного договора.

Другой пример - ст. 742 ГК РФ. Интерес представляет и в этом случае уже само ее наименование - «Страхование объекта строительства».

Следует отметить, и то, что «признание» незавершенного строительства на всех этапах строительства недвижимостью связано и то, что именно в таком качестве оно может служить объектом взыскания по долгам соответствующей стороны подрядного договора, а в случае ее банкротства незавершенное строительство поступает в конкурсную мас­су, а кроме того, учитывается при разделе супружеского имущества, может выступать в качестве вклада в уставный капитал и др.

Не случайно, поэтому Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[45] в ст. 25, о которой уже шла речь, предоставляя возможность государственной регистрации незавер­шенного строительства, не делает различий между тем, совершается ли она до или после сдачи объекта. Косвенным подтверждением этому мо­жет служить и то, что оба вида документов, которые необходимо предъ­явить при регистрации такого рода объектов, с вопросом о том, был ли объект принят от подрядчика, ни прямо, ни даже косвенно не связаны.

Среди авторов, не допускающих возможности признания не завер­шенных строительством объектов недвижимостью до прекращения под­рядного договора, интерес представляют взгляды Е.А. Суханова. В ко­нечном счете, сделанный им по этому поводу вывод сводится к следую­щему: «Если объекты незавершенного строительства являются предме­том договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью - право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собствен­нику соответствующих материалов»[46].

Из содержания ст. 130 Гражданского кодекса РФ, определяющей понятие недвижимого имущества (недвижимости), а также перечень его видов, не являющийся исчерпывающим, невозможно сделать однозначный вывод об отнесении (либо не отнесении) законом так называемых объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу.

С учетом ст. 219 ГК РФ, связывающей возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество с моментом его государственной регистрации, в юридической литературе сложилось устойчивое мнение о том, что до государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей[47], рассматриваемую, если исходить из отсутствия каких-либо промежуточных звеньев данной классификации вещей, как движимое имущество. Другими словами, государственная регистрация права собственности на вновь созданный объект строительства имеет своим следствием и юридическое признание такого объекта недвижимым имуществом (недвижимостью) и, наоборот, отсутствие государственной регистрации дает основание считать объект незавершенного строительства движимым имуществом. Отсюда вытекает, что право собственности на объект в целом отсутствует, то есть такое право распространяется лишь на составляющие данного объекта - строительные материалы и конструкции. Далее из сказанного следует вывод, в частности, о том, что отчуждение объектов незавершенного строительства может осуществляться "по упрощенным правилам об отчуждении движимого имущества" [48].

Как представляется, последний тезис, если воспринимать его буквально, не совсем полно отображает отношения, возникающие при отчуждении объекта незавершенного строительства как движимого имущества, и требует некоторых уточнений.

Право на застройку, по существу, неразрывно связано с теми или иными правами застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

К примеру, застройщик, как правило, является одновременно и пользователем земельного участка, выделенного ему собственником для возведения объекта недвижимости. В силу ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ[49] при переходе права собственности на строения и сооружения вместе с этими объектами к их приобретателям переходят в то же время и права по пользованию соответствующими земельными участками[50]. В контексте сказанного можно сделать вывод, что при отчуждении строений и сооружений земельный участок следует их судьбе, то есть переходит к приобретателю этих объектов. Иначе говоря, относительно друг друга отчуждаемый объект и "его" земельный участок могут, видимо, рассматриваться как "главная вещь" и ее "принадлежность" соответственно.

Вместе с тем следует отметить, что под строениями и сооружениями ст. 37 ЗК РФ подразумевает лишь объекты, законченные строительством и признанные таковыми в установленном порядке. В связи с этим действие ч. 1 данной статьи не распространяется на отношения, связанные с отчуждением объектов незавершенного строительства, причем независимо от того, являются они недвижимым имуществом или нет.

Не имея правоустанавливающих документов, подтверждающих, в том числе и факт создания строения (сооружения), собственник (точнее, субъект, претендующий на этот статус) не может, следовательно, и совершить отчуждение такого имущества с расчетом на правовые последствия, установленные ЗК РФ. Поэтому, при отчуждении объекта незавершенного строительства на условиях, определенных вышеназванной нормой, право на земельный участок к приобретателю не может перейти. Следовательно, при необходимости отчуждения такого объекта, возникает обязанность обращения заинтересованных в данной сделке лиц, к собственнику земельного участка  как правило, в соответствующий местный орган власти, наделенный правомочиями по предоставлению и изъятию земельных участков, с ходатайством о переоформлении земельного участка (то есть изъятии его у прежнего пользователя и предоставлении потенциальному) на приобретателя объекта. И лишь при положительном разрешении данного ходатайства сделка по отчуждению объекта незавершенного строительства состоится[51].

Не изменило приведенный порядок отчуждения объектов незавершенного строительства и введение в действие с 1 марта 1996 года части второй Гражданского кодекса РФ. Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ при продаже "здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования". Поскольку объект незавершенного строительства, как известно, не признается недвижимостью, на его продажу не распространяется действие приведенной нормы ГК РФ, в связи, с чем требуется предварительное согласие собственника земельного участка.

Из сказанного усматривается, что сделки по отчуждению объектов незавершенного строительства как движимых вещей (по сравнению с аналогичными сделками по поводу прочего движимого имущества) в известной мере затруднены и не всегда осуществимы, так как требуют предварительного согласия на их совершение собственника соответствующего земельного участка.

Зная, что объект незавершенного строительства фактически неразделим с земельным участком, на котором находится, и учитывая к тому же немалую стоимость, следует признать, что отнесение такого объекта к движимому имуществу все же выглядит несколько неестественным. "Смуту" вносила и ст. 219 ГК РФ, гласящая, что государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое "вновь создаваемое недвижимое имущество", что допускает ее двойное толкование. Ведь нельзя отрицать, что объект незавершенного строительства находится в стадии создания, то есть в этом смысле является создаваемым недвижимым имуществом, которое входит в сферу действия ст. 219 ГК РФ. Под таким углом зрения объект незавершенного строительства вполне обоснованно мог рассматриваться как недвижимое имущество[52].

21 июля 1997 года принят Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В п. 2 ст. 25 данного Закона объект незавершенного строительства представлен как "объект недвижимого имущества". Впервые объект незавершенного строительства законодательным актом прямо признан недвижимостью. Правда, в Законе не был однозначно определен момент приобретения объектом незавершенного строительства статуса недвижимости. Если он связан с датой государственной регистрации, объекты незавершенного строительства в зависимости от наличия государственной регистрации либо отсутствия таковой могли быть как движимым, так и недвижимым имуществом[53]. Таким образом, грань между объектами незавершенного строительства, разделяющая последние на движимое имущество и имущество недвижимое, определялась бы моментом государственной регистрации, то есть была бы в этом смысле "плавающей".

Уже после принятия Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в Информационном письме от 13 ноября 1997 года N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли  - продажи недвижимости"[54] Высший Арбитражный Суд РФ не стал увязывать возникновение у объекта незавершенного строительства статуса недвижимости с государственной регистрацией. Критерий, по которому объект незавершенного строительства относится к недвижимости, суд (п. 7 Информационного письма) определил как невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба[55]. Судебно - арбитражная практика по спорам, связанным в той или иной мере с отчуждением объектов незавершенного строительства, видимо, будет исходить из названного критерия.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14