Дипломная работа: Ипотечное кредитование

Кафедра гражданско-правовых дисциплин

Дипломная работа

Тема: «Ипотечное кредитование»

Оглавление

Введение

Глава I. Возникновение и развитие ипотеки как института гражданского права

§ 1. История становления ипотеки как института гражданского права

§ 2. Понятие и элементы договора об ипотеке по законодательству РФ

Глава II. Содержание договора об ипотеке

§ 1. Права и обязанности залогодателя

§ 2. Права и обязанности залогодержателя

§ 3. Последующая ипотека

§ 4. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке

§ 5. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание

Глава III. Ипотека отдельных видов недвижимого имущества

§ 1. Особенности ипотеки земельных участков

§ 2. Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений

§ 3. Особенности ипотеки жилых помещений

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Актуальность, исследуемой темы заключается в том, что ипотечное кредитование является важнейшим элементом рыночной экономики. Известно, что его эффективное использование позволяет мобилизировать денежные средства на финансовом рынке, создаются условия для развития смежных экономических сфер (строительства, страхования, оценочной и риэлтовской деятельности и др.), а также роста доходов бюджета за счет увеличения налогооблагаемой базы. Это обусловлено тем, что в качестве обеспечения исполнения обязательства при кредитовании используется недвижимое имущество – наиболее устойчивый и ликвидный объект рыночных отношений. Ипотека позволяет решить жилищный вопрос во многих странах мира, и в России с момента появления частной собственности тоже стали применяться попытки применения ипотеки. Были разработаны и приняты ипотечные программы «Жилище на 2002-2010 годы», «Социальная ипотека», разработан национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». К сожалению, ипотека в нашей стране с неустойчивой экономикой, высокой инфляцией, резким ростом цен на недвижимость, пробелами и коллизиями в законодательстве в этой сфере становиться не конкурентной, а со временем вовсе может стать нежизнеспособной.

Настоятельная необходимость жилищного ипотечного кредитования в России особенно ощутима в настоящее время, когда значительно сократилось государственное бюджетное финансирование на жилищное строительство. Согласно исследованию Министерства экономического развития и торговли, около 15% россиян готовы приобрести жилье с помощью ипотечного кредита, частично погашаемого безвозмездными государственными субсидиями. Размер квартир, на которые рассчитывает эта категория граждан, соответствует социальной норме предоставления жилья.

В настоящие время, в связи с кризисом, государство очень мало выделяет денежных средств на ипотечное кредитование.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся по поводу ипотечного кредитования.

Предметом исследования являются законы и иные правовые акты, регулирующие вопросы в сфере ипотечного кредитования, практика применения указанных нормативных актов, а также общая и специальная научная литература, посвященная исследуемым проблемам.

Цель и задачи исследования. Цель работы заключается в том, чтобы сформулировать понятие и исследовать сущность ипотечного кредитования в настоящий период времени в нашей стране.

Цель исследования обусловила постановку задач:

· исследовать исторические предпосылки возникновения ипотеки как института гражданского права;

· охарактеризовать понятие и элементы ипотеки;

· раскрыть содержание договора об ипотеке;

· рассмотреть ответственность сторон;

· охарактеризовать залог отдельных видов недвижимого имущества.

Эмпирическую основу исследования составляют Конституция РФ, Законы РФ, нормативно-правовые и организационно-распорядительные акты министерств и ведомств, руководящие разъяснения Пленума и Президиума Верховного Суда РФ, монографические исследования, отдельные публикации отечественных юристов и др.

Структура исследования обусловлена ее целями и задачами. Работа состоит из введения, основной части (трех глав), заключения, списка нормативно-правовых источников и научной литературы. Во введении обосновывается актуальность исследования, определяются цели и задачи, теоретическая и нормативная база исследования и др. Основная часть последовательно разрешает поставленные задачи, чем выполняется цель научной работы. Заключение посвящена выводам по результатам выполненного исследования.

Глава І. Возникновение и развитие ипотеки как института гражданского права

§1. История становления ипотеки как института гражданского права

ипотека кредитование недвижимый имущество

Ипотечное кредитование сегодня является одной из самых насущных проблем российского общества и законодательства. Практическое решение данного вопроса вряд ли представляется возможным без обращения к истории становления и развития института ипотеки. Своим возникновением данная форма залога обязана римским юристам. Вместе с тем еще более значительный вклад в ее развитие внесло западноевропейское право[1]. Стремление к усовершенствованию ипотечных отношений, выработке условий, максимально учитывающих интересы, как должника, так и кредитора, подталкивало законодателей к созданию все новых форм залога[2]. Активная деятельность европейских юристов по исследованию данной проблемы привела в итоге к формулировке и обоснованию фундаментальных принципов действия ипотечной системы, таких как специальность, гласность, ипотечное старшинство, ипотечное преемство и регистрация прав на недвижимое имущество. Известные юристы - исследователи института залога (Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, В.А. Удинцев, А.С. Звоницкий и др.) в своих трудах приводят обширнейший материал, показывающий эволюцию залога с момента его появления в римском праве до закрепления в развитых правовых системах конца XIX в. [3]

Слово «ипотека» имеет древнегреческое происхождение. Оно было введено в обиход в начале VI в. до н.э. афинским реформатором Солоном. До этого времени обязательство обеспечивалось личностью должника, которому в случае неуплаты грозило рабство. Солон предложил способ перевода личной ответственности в имущественную. На пограничной меже имения должника устанавливался столб с надписью, что имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheca - подпорка, подставка), отмечались все долги собственника земли. Таким образом, столб являлся наглядным оповещением всякого заинтересованного лица о том, что данный участок земли заложен и обеспечивает права кредитора. Позже этой цели стали служить ипотечные книги. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности[4].

Дальнейшее развитие ипотека получила уже в римском праве. Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia - сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее до ипотеки. Fiducia - древнейшая римская форма залога. Поскольку по римскому праву для отчуждения имущества требовалось соблюдение тождественной формы, то должник передавал закладываемую вещь кредитору посредством mancipacio или in jure cessio. При этом предмет залога становился собственностью кредитора, который обещал вернуть его после уплаты долга. Если же долг не был уплачен, то кредитор становился окончательным собственником вещи. Кредитор мог продать вещь, при этом излишки от продажи оставлял себе[5].

Однако кредитор мог не вернуть вещь даже в случае уплаты долга. В данной ситуации должник оказывался юридически беспомощным, так как не было иска, защищавшего его права[6]. Единственным отрицательным последствием для кредитора могло быть только моральное бесчестье (infamnia). Заключая данный договор, залогодатель мог положиться лишь на «добрую совесть» - fides - своего контрагента. Позже претор усовершенствовал институт fiducia, предоставив должнику личный иск. Однако в случае продажи вещи кредитором этот иск мог оказаться совершенно бесполезным (например, при несостоятельности кредитора). Понятно, что при данной форме залога интересы должника практически не обеспечивались. Из вышесказанного видно, что фидуция не имела основных признаков залогового права. «Здесь нет права на чужую вещь вовсе... ибо кредитор получает на вещь полную квиритскую собственность... а должник теряет вещное отношение к заложенной вещи: ни от кредитора, ни от третьих лиц он ее вытребовать не может...».[7] Fiducia больше напоминала усложненную форму купли-продажи и не отвечала цели установления залогового обременения - обеспечить исполнение должником основного обязательства. Естественно, что в ходе экономического развития она должна была быть заменена другой, более прогрессивной формой залога - пигнусом (pignus). Окончательно фидуция исчезает в постклассическую эпоху вместе с mancipatio и in iure cessio[8].

Римскому праву известно два вида пигнуса. Первым был pignus datum. При данной форме залога к кредитору переходило только владение заложенной вещью, а не право собственности на нее. Кредитор не имел права пользоваться заложенной вещью; нарушение квалифицировалось как кража пользования. Плоды, приобретенные от вещи, засчитывались в счет погашения долга, а при наличии специального соглашения - антихрезы (antichresis - греч. «пользование... вместо...») - в счет погашения процентов по долгу. В случае неисполнения обязательства должником кредитор по общему правилу мог продать заложенную вещь (излишки от продажи возвращались должнику). Если же между сторонами было заключено специальное соглашение (lex commissoria), то кредитор приобретал право собственности на вещь[9].

Ипотека как форма залога имела все черты акцессорного права: она устанавливалась только для обеспечения долгового требования и разделяла его судьбу. Как следствие, к основаниям прекращения ипотеки, наряду с уничтожением телесной вещи и продажей залога, относились уплата долга и прекращение обязательства в силу истечения времени или по иному основанию. Принцип акцессорности залогового права проводился в Древнем Риме последовательно и неуклонно. Л.А. Кассо отмечал, что «римскому залоговому праву чуждо представление о залоге как о праве на действие должника. Последняя функция принадлежит личному требованию, с которым связано вещное право как отдельное право на определенную стоимость, добываемую из заложенной вещи». Преимущество ипотеки перед пигнусом и фидуцией особенно ярко выражалось в возможности залога одной и той же вещи последовательно нескольким лицам. Эта возможность опиралась на принцип ипотечного старшинства: сначала полностью удовлетворялось первое по времени залоговое право, потом из излишка второе и т.д. Одновременно происходило передвижение последующих залоговых прав: второе становилось первым, третье - вторым и т.д. Также кредитор мог воспользоваться принципом ипотечного преемства: нижестоящий по рангу залогодержатель, заинтересованный в продаже заложенного имущества, мог за должника удовлетворить требования старшего залогодержателя и занять его место[10].

Развитие ипотеки в России имеет свою историю. Первоначально обеспечением исполнительности должника служила его личность – существовал институт закупничества, при которой свобода лица была порукой кредитору[11].

Первой формой залога, как считал Г.Ф. Шершеневич, являлось предоставление кредитору право пользования имуществом должника за порученную последним от кредитора сумму денег, причем кредитор имел право требовать платежа долга, а должник имел право требовать возвращение имущества при условии платежа долга[12].

Наряду с этой формой существовала, по мнению А.С. Звоницкого, и другая, которая заключалась в том, что вещь оставалась в руках должника, а кредитор, вместо пользования заложенным имуществом, получал вознаграждение за свой капитал в виде роста[13].

Надо заметить, что российские ученые 19 века высказывали очень разные мнения о путях развития залога.

Именно на это были направлены многие законодательные попытки (1557 г., 1737г.), приведшие к изданию в 1800 году Банкротского устава, который окончательно отменил старый порядок залога недвижимости. Была устранена необходимость передавать в держание кредитора заложенное имение, залоговое право опять приобретает характер права на чужую вещь.

Предложения по улучшению и усовершенствованию залогового права России нашли свое отражение в разработанных в первой половине 19 века в проекте обновленного Гражданского положения и проекта Вотчинного устава.

На практике ипотечное кредитование проводилось по следующей схеме. Органы местного самоуправления формировали кредитные общества, являющиеся основой системы. Кредитные ресурсы формировались, прежде всего, путем использования ипотечных облигаций, выпускаемых на муниципальном уровне[14]. Кредитное общество являлось одновременно эмитентом обязательств при их выпуске в обращение, ссудодателем при выдаче ипотечного кредита и залогодержателем при приеме закладного свидетельства обеспечении кредита. Эти долговые обязательства были весьма надежны и ликвидны, так как устав общества предусматривал круговое ручательство всего заложенного в нем имущества, что подкреплялось вступлением заемщика в ряды общества[15]. Сумма выдаваемого кредита была на 40-50 процентов ниже стоимости залога, что было, не очень выгодно, но обеспечивало и обществу и заемщику отсутствие кризисных ситуаций. Важно то, что по долгосрочным ипотечным обязательствам платился более низкий процент, чем по коммерческим кредитам, а собственно кредит являлся мощнейшим стимулом для инвестиций. Одной из особенностей ипотечного кредитования в России был способ контроля государством эмиссии муниципальных бумаг – оно широко применяло практику приема этих бумаг для оплаты по казенным подрядам[16].

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14