|
По действующему законодательству,
если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для
покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного
указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества
должника (п. 5 ст. 350 ГК)[136].
Выводом данного параграфа является
то, что имущество, заложенное по договору об ипотеке реализуется путем продажи
с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным
законом. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях,
когда:
- на публичные торги явилось менее
двух покупателей;
- на публичных торгах не сделана
надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
- лицо, выигравшее публичные торги,
не внесло покупную цену в установленный срок.
Глава ІІІ. Ипотека отдельных видов
недвижимого имущества
§1. Особенности ипотеки земельных
участков
В Конституции РФ закреплено, что земля может находиться в частной,
государственной, муниципальной и иных формах собственности (п. 2 ст. 9
Конституции РФ)[137].
В основе данной классификации субъекты права собственности: Российская
Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципалитеты, физические и
юридические лица. Земля находится в частной, государственной, муниципальной
собственности. Иные формы собственности, возможно, и могут иметь место, но
должны быть введены федеральным законом. На настоящий момент имущество всех
собственников может быть отнесено либо к государственной, либо к муниципальной,
либо к частной форме собственности. В том числе так называемая
«колхозно-кооперативная» собственность является, по сути, собственностью
кооперативов, т.е. собственностью юридических лиц, или частной[138].
Когда говорят о «смешанной» собственности, то подразумевают собственность
акционерного общества, в котором часть акций принадлежит Российской Федерации[139].
А с юридической точки зрения — это собственность юридического лица, т.е.
частная, а вот право собственности на сами акции, принадлежащие Российской
Федерации, является государственной собственностью[140].
Если предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном
участке, в момент заключения договора принадлежавшем залогодателю на праве
постоянного бессрочного пользования и в последующем приобретенном залогодателем
в собственность, либо нежилое помещение, залогодатель которого после заключения
договора об ипотеке приобрел долю в праве собственности на земельный участок,
занимаемый зданием, в котором это помещение находится, то при обращении судом
взыскания на здание (нежилое помещение) его реализация осуществляется вместе с
земельным участком (долей в праве собственности на земельный участок) под
зданием[141].
Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (п.
1 ст. 36 Конституции РФ). Имеют такое право российские граждане уже давно, с
момента принятия Конституции РФ, с 1993 г. Условия и порядок пользования землей
определяются на основе федерального закона[142].
А вот данные федеральные законы были приняты и действуют не так уж давно.
Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его,
дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом
постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из
оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ).
На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного
и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или
ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям,
может осуществляться в пределах, определяемых его назначением (п. 2 ст. 260 ГК
РФ).
Территориальные границы земельного участка определяются в порядке,
установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых
собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству
(п. 1 ст. 261 ГК РФ).
Земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности
земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в
установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). Также объектом земельных отношений
может быть часть земельного участка.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является
земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых
после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное
использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель
иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами[143].
Если иное не установлено законом, право собственности на земельный
участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный
(почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения (п. 2
ст. 261 ГК РФ).
Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению
все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не
предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства,
иными законами и не нарушает прав других лиц (п. 3 ст. 261 ГК РФ).
Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда
участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или
иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение 3 лет,
если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается
время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого
участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или
ввиду, иных обстоятельств, исключающих такое использование (ст. 284 ГК РФ). Земельный
участок может быть изъят у собственника, если использование участка
осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли,
установленных земельным законодательством, в частности, если участок
используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование
приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо
значительному ухудшению экологической обстановки[144].
Земли в России разделены на семь категорий по своему целевому назначению:
земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли промышленности,
энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли
для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли
иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса[145]
.
Земли используются в соответствии с установленным для них целевым
назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к
той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с
зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого
устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных
законов (ч. 1 п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ). Категория земель указывается,
в частности, в договорах, предметом которых являются земельные участки,
документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним (п. 2 ст. 8 ЗК РФ).
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием
территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и
процедур согласования (ч. 2 п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ).
Особенности ипотеки земельных участков предусмотрены гл. XII Федерального закона от 16 июля 1998
г. № 102-ФЗ «Об ипотеке».
В ФЗ об ипотеке регулируются особенности передачи земельных участков в
залог. Все земельные участки в целях данного закона разделены на две категории:
1) земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки (ст. 62 ФЗ об
ипотеке);
2) земельные участки, не подлежащие ипотеке (ст. 63 ФЗ об ипотеке)[146].
По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку,
поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены
из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 62 ФЗ об ипотеке).
При общей долевой или совместной собственности на земельные участки
ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или
юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся
в общей долевой или совместной собственности (п. 2 ст. 62 ФЗ об ипотеке).
Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, в соответствии с ФЗ об ипотеке п. 1 ст. 63 не допускается. Как
правило, это земли поселений, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,
информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны,
безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых
территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса,
хотя могут быть и исключения (например, в г. Москве практически вся земля
принадлежит Москве, т.е. находится в федеральной собственности, однако ряд
земельных участков в Зеленограде был продан частным лицам[147]).
Как следует из изучения зарубежного
опыта, оптимальной моделью правового режима земельных участков и расположенной
на нем недвижимости является создание единого объекта недвижимости. Сама по
себе такая модель заслуживает поддержки, однако ее претворение в жизнь в России
в рамках существующего правового поля может иметь место лишь при достаточно
существенном изменении действующего законодательства.
Одним из направлений
совершенствования указанного законодательства является унификация прав на
земельные участки и расположенные на них иные объекты недвижимости. В данном
случае речь идет только о зданиях, строениях и сооружениях. При этом под
унификацией прав имеется в виду как единство одних и тех же вещных прав на
земельный участок и расположенных на нем зданий, так и единое содержание этих
прав с точки зрения осуществления правомочий. В частности, правомочия
распоряжения.
Действующее земельное
законодательство провозгласило принцип единства судьбы земельных участков и
расположенных на них иных объектов недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Указанное положение является одним из направлений реализации данного принципа,
поскольку, как это следует из иных статей ЗК РФ (ст. 35), и земельные участки
следуют судьбе прочно расположенных на них объектов[148].
В п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» действующей редакции уточнено, что права залогодателя
распоряжаться зданиями и сооружениями, расположенными на заложенном в ипотеку
земельном участке, ограничены в той же мере, в которой ограничены его права
распоряжаться самим земельным участком, несмотря на то, что в договоре об
ипотеке здания и сооружения могут не рассматриваться как предмет ипотеки. Право
распоряжения, условия и последствия перехода прав на такое здание или
сооружение к другим лицам определяются правилами гл. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)»[149].
В случае, если залогодатель по
соглашению с залогодержателем не заложил последнему вместе с земельным участком
находящееся на нем здание или сооружение, то при обращении взыскания на
земельный участок залогодатель сохраняет право на это здание или сооружение.
Более того, залогодатель приобретает право ограниченного пользования
(сервитута) той частью земельного участка, которая необходима для использования
здания или сооружения в соответствии с его назначением. Под сервитутом здесь
понимается, прежде всего, право прохода к этому зданию или сооружению по этому
участку.
При строго формальном прочтении п. 1
ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» представляется очевидным, что если
в договоре об ипотеке земельного участка прямо не указано, что он не
распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке объекты,
принадлежащие залогодателю, то такие объекты, даже если они не были названы в
договоре и даже если ранее возникшее право на них не зарегистрировано, должны
считаться заложенными на его основании, то есть такие объекты также составляют
предмет ипотеки. Схожим образом сформулировано правило ст. 75 ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)»: «При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме,
части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой
собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым
помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом»[150].
Поэтому, регистрируя такой договор об
ипотеке земельного участка, орган, осуществляющий государственную регистрацию,
должен внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и
сделок с ним запись об ипотеке не только самого земельного участка, но и всех
имеющихся на нем принадлежащих залогодателю зданиях и сооружениях, если его
право собственности на эти объекты зарегистрировано в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В п. 2 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» определено, что в случае нераспространения ипотеки на
расположенные на земельном участке здания и сооружения права залогодателя
распоряжаться ими со стороны залогодержателя не ограничены. Лицо, приобретшее
такие здания и сооружения, в отношении земельного участка, на котором они
расположены, будет иметь право ограниченного пользования (сервитута) той частью
земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения
в соответствии с его назначением.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
|
