Довольно часто в практике встречаются случаи, когда граждане, приобретая квартиру в ипотеку, намерены сдавать ее по договору коммерческого найма третьим лицам с целью извлечения дохода, в том числе и для того, чтобы покрывать расходы по кредитным выплатам. Важно отметить, что подобная практика носит отнюдь не единичный характер, однако насколько широко она распространена, неизвестно, поскольку граждане, как правило, стараются скрывать факт сдачи квартиры внаем. При этом банки-залогодержатели отрицательно относятся к подобной практике. Рассмотрим правовую составляющую данной проблемы: может ли гражданин сдавать внаем жилое помещение, приобретенное с помощью ипотеки[181].

Важно сказать, что ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. При этом не обязательно речь идет о непосредственном соприкосновении с заложенной вещью (например, залогодатель может временно уезжать из заложенной квартиры, оставаясь ее владельцем).

В этой связи нельзя согласиться с мнением С.П. Гришаева, который считает, что «под пользованием здесь понимается извлечение полезных свойств из вещи. Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия, однако он лишен третьего правомочия - права распоряжения».[182]

Так, в соответствии со ст. 40 ФЗ «Об ипотеке», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Таким образом, Закон об ипотеке разрешает сдавать в аренду обремененное ипотекой недвижимое имущество без согласия залогодержателя, но при соблюдении вышеперечисленных условий[183].

Заключение

Как мы видим в современном российском обществе, которое активно создает систему рыночной экономики, проблема ипотечного кредитования стоит достаточно остро. От эффективности действий по ипотечному кредитованию, в конечном счете, зависит успех коммерческой деятельности как физических, так и юридических лиц, что является важным показателем для всей экономики государства. В настоящие время в связи с экономическим кризисом денежные средства из федерального бюджета на ипотечное кредитование выделяются в малых размерах.

Значительный вклад в становление ипотеки внесли римские и западноевропейские юристы. Первое упоминание об ипотеке зафиксировано в Древней Греции в начале VI в. до н.э. афинским реформатором Солоном. Развитие ипотеки в России имеет свою историю. Первоначально обеспечением исполнительности должника служила его личность – существовал институт закупничества, при которой свобода лица была порукой кредитору. В советский период предпринимались попытки по регулированию гражданско-правовых правоотношений, но в полной мере они воплотились в ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вступившем в силу с 16 июля 1998г. Согласно которому одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Договор об ипотеке может заключаться в устной форме, когда стороны выражают волю словами (при встрече, по телефону) и в письменной форме (простой или нотариальной). Для вступления договора в законную силу необходимо составление акта государственной регистрации сделки, который является обязательным требованием законодательства. Именно с момента государственной регистрации законодательство связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество. То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение, что чрезвычайно важно в условиях имущественного оборота. Права на землю, жилище, здание и другую недвижимость, переходящее к лицам, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации.

Так как договор является возмездным, то залогодатель приобретает такие права как: распоряжение полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами; пользование заложенным имуществом, завещание заложенное имущества и отчуждение заложенное имущества. А также данный субъект гражданско-правовых отношений несет возложенные на него обязанности. При использовании в качестве предмета залога квартиру у залогодателя появляются дополнительные права и обязанности.

По договору об ипотеке залогодержатель имеет право на проверку по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, требовать от залогодателя принятия мер к сохранности предмета ипотеки, требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки, при этом он не несет никаких обязанностей.

Последующей ипотеке – это залог об обеспечении исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества. Требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по последующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований), определили, что обращение взыскания на предмет залога определяется в соответствии с договором о залоге, если законом не установлен иной порядок. Далее проанализировав гражданское законодательство мы определили, что имущество, заложенное по договору об ипотеке реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:

- на публичные торги явилось менее двух покупателей;

- на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

- лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Видами ипотеки недвижимого имущества являются: земельные участки, предприятия, здания, сооружения и жилые помещения.

Ипотека жилища, ипотечное кредитование рассматриваются государством в качестве механизмов, способных решить задачу огромной социальной важности в масштабах страны - жилищную проблему. Многие юристы и политики безосновательно считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан достаточно создать эффективно работающий рынок, в основе которого должно лежать жилищное кредитование. В этом направлении и развивается жилищное ипотечное кредитование в нашей стране.

Список используемой литературы

1.  Нормативно-правовые акты

1)  Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. -1993. - № 237.

2)  Гражданский Кодекс Российской Федерации от 22.10.94 № 51-ФЗ // Ч.1 СЗ РФ. -1994. -№ 32. -Ст. 3301.

3)  Земельный Кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // CЗ РФ.- 29.10.2001. -

№ 44.- Ст. 4146.

4)  Гражданский процессуальный Кодекс РФ от 14 ноября 2002года // Собрание законодательства РФ. -18.11.2002.- № 46. -Ст. 4532.

5)  Арбитражный процессуальный Кодекс РФ от 24 июля 2002 года // Собрание законодательства РФ. -29.07.2002.- № 30.- Ст. 3012.

6)  Гражданский Кодекс РСФСР вступивший в действие 1 января 1993 // СУ РСФСР.- 1922. -№ 7. -Ст. 904.

7)  Жилищный Кодекс РСФСР 1987 // Свод законов РСФСР, т. 3, - Ст. 70.

8)  Градостроительный Кодекс РФ от 29 декабря 2004 года // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005.- № 1.- Ст. 16.

9)  ФЗ от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. -1998. -№ 29. -Ст. 3400.

10)  Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» // СЗ РФ. -17.01.2005. -№ 14. -

Ст. 67.

11)  Федеральный закон от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» // Российская газета. - 2001. -№ 34. -Ст. 109.

12)  Федеральный закон от 18 июня 2001 г. №78-ФЗ «О землеустройстве» // Парламентская газета.- № 114-115. -23.06.2001. -Ст. 341.

13)  Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. - 29.07.2002. - № 30.- Ст. 3019.

14)  Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // СЗ РФ. -10.01.2000. - № 2.- Ст. 143.

15)  Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» // Парламентская газета. -1998.- № 14. -Ст. 76.

16)  Федеральный закон от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель» // СЗ РФ. -15.01.1996. -№ 3. -Ст 143.

17)  Федерального закона «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 № 395-1 // СЗ РФ. - 05.12.1996. - № 6. -Ст. 492.

18)  Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (в ред. от 31.12.2004) «О несостоятельности (банкротстве)» // Российская газета. - № 122-123. -01.07.2003.

19)  Федеральным законом от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» // Собрание законодательства РФ.- 03.12.2001. -№ 49. -С. 4562.

20)  Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 03.06.97. № 122-ФЗ // Российская газета. -№ 147.- 07.10.1997.

21)  Закон РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю» // Ведомости СНД и ВС РФ. - 31.10.1991.- № 44. - Ст. 1427.

22)  Закона «Об исполнительном производстве» 14.09. 2007 № 229-ФЗ // СЗ РФ. -12.10.2007. -№ 30. -Ст. 1456.

23)  Закон РФ от 7 июля 1993 г. № 5338-1 «О международном коммерческом арбитраже» // СЗ РФ. - 19.11.1993.- № 33. - Ст. 144.

24)  Закон г. Москвы от 29 сентября 1999 г. № 36 «Об эксперименте по продаже земельных участков в городе Зеленограде» // СЗ РФ. - 16.11.1999. - № 14. -Ст. 365.

25)  Закон Российской Федерации № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» 24 декабря 1992 // СЗ РФ. - 07.10.1993. -№ 3. - Ст. 265.

26)  Закона РФ «О залоге» от 29 мая 1992 года // Российская газета. -№ 129. -06.06.1992.

2. Материалы судебной практики

27)  Президиум Высшего Арбитражного суда РФ Информационное письмо от 28 января 2005 года № 90 «Обзор практики рассмотрения Арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. - № 4. -2005.

28)  Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 пункт 48 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса РФ» // Бюллетень Верховного суда РФ. - № 9. -1996.

29)  Постановление Правительства РФ от 11 января 2000г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования В РФ» // СЗ РФ. -2000. -№ 3. -Ст. 278.

30)  Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 45 «Об организации лицензирования отдельных видов деятельности» // СЗ РФ. - 2006. - № 4. - Ст. 155.

31)  Постановление Совета Министров «Об утверждении примерного положения об общежитиях» № 32811 августа 1988г. // СП РСФСР. - 1988. - № 17. -Ст. 95.

32)  Постановление от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» // Российская газета. - 23.10.2003. -№ 214. -Ст. 451.

33)  Постановление ВС РФ от 11.02.1993 № 4463-1 «Основы законодательства Российской Федерации О нотариате» от 11 февраля 1993 года // Ведомости СНД и ВС РФ. -11.03.1993. -№ 10. -Ст. 357.

34)  Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» было установлено: «Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах, не может быть самостоятельным предметом ипотеки» // СЗ РФ.- 1996. -№ 5. - Ст. 32.

35)  Положением по бухгалтерскому учету «Информация по сегментам» ПБУ 12/2000 (утв. приказом Минфина РФ от 27 января 2000г. № 11н) // Финансовая газета. -№ 13. -2000. -Ст. 56.

36)  Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 // СЗ РФ.- 06.02.2006.- № 6. -Ст. 487.

37)  Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // СЗ РФ. - 2000. -№ 15. -Ст. 56.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14