Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что заложенное имущество всегда остаётся у залогодателя. Он сохраняет за собой право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его назначением.

По общему правилу за залогодателем сохраняется право самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами. В договоре об ипотеке не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным.

С согласия залогодержателя залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив, иным способом, передавать его другому лицу в хозяйственное ведение, аренду или временное безвозмездное пользование, если иное не предусмотрено договором об ипотеке[89]. Срок, на который имущество предоставляется в пользование не должен превышать срока ипотеки[90].

 При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать его ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом[91].

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан:

· застраховать за свой счёт заложенное имущество в полной его стоимости (а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой требования, - на сумму не ниже размера требования) от рисков утраты и повреждения. В качестве гарантии (поручительства) при погашении предоставляемых банками жилищных кредитов юридические лица могут использовать гарантии банка, в котором открыт расчетный счет заемщика, страховой компании и других банков, юридических лиц. При этом устанавливается обязательность страхования заложенного имущества залогодателем от риска утраты и повреждения, а полного погашения суммы основного долга и процентов по ссуде заемщик не имеет права без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество третьему лицу. Кроме того, при невозможности возврата кредита заемщиком производится обращение взыскания и реализация заложенного имущества для покрытия убытков банка в порядке и на условиях, определяемых законодательством Российской Федерации, а в случае выявления нецелевого использования ссуд, полученных на строительство или приобретение жилья, учреждения банков имеют право досрочно взыскивать выданные ссуды[92]. Взыскание указанных ссуд с юридических лиц производится в соответствии со статьей 20 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судом[93].

·  Принимать меры для обеспечения сохранности заложенного имущества, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации и договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям; в том числе для защиты его от посягательства и требований со стороны третьих лиц. В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле[94].

·  Поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести все расходы по содержанию этого имущества, а также производить его текущий и капитальный ремонт. Под капитальным ремонтом понимается проведение работ, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов[95]. Перечень работ, производимых при капитальном ремонте:

Ø Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).

Ø Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).

Ø Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир;

Ø Утепление жилых зданий.

Ø Замена внутриквартальных инженерных сетей.

Ø Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).

Ø  Ремонт встроенных помещений в зданиях.

Под текущим ремонтом понимается плановое и неплановое проведение работ, которые требуются для нормального использования недвижимого имущества. В перечень работ входят:

Ø Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы.

Ø Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.

Ø Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.

Ø Усиление элементов деревянной стропильной системы, устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.

Ø Замена, восстановление отдельных участков[96].

· Немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.

·  Истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения.

 На залогодателе лежит риск случайной гибели или повреждения имущества - предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором.

Если в обязательстве предметом ипотеки является жилье, то

Залогодатель обязан:

— осуществлять необходимые коммунальные платежи;

— по требованию Залогодержателя передавать ему нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности Залогодателя на заложенную квартиру;

— гарантировать, что на день заключения настоящего договора квартира, указанная в настоящем договоре, принадлежит им на праве общей совместной собственности, а также не является предметом залога по другим договорам и не может быть отчуждена по иным основаниям третьими лицами.

Залогодатель имеет право:

— владеть и пользоваться заложенной квартирой в соответствии с ее назначением;

— с согласия Залогодержателя распоряжаться предметом залога путем его отчуждения с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, или путем сдачи в аренду.

Следовательно, мы проанализировав договор ипотеки, выяснили, что залогодатель приобретает такие права как: распоряжение полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами; пользование заложенным имуществом; завещание заложенного имущества и отчуждение, заложенного имущества. А также данный субъект гражданско-правовых отношений несет возложенные на него обязанности. При использовании в качестве предмета залога жилого помещения у залогодателя появляются дополнительные права и обязанности.

§2. Права и обязанности залогодержателя

Поскольку предмет залога остаётся у должника, залогодержатель имеет ограниченные обязательства. Залогодержатель вправе:

1)  проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, в том числе если оно передано во владение третьих лиц;

2)  требовать от залогодателя принятия мер к сохранности предмета ипотеки;

3)  требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки[97].

 При предъявлении третьими лицами к залогодателю иска о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии или обременении либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодержатель имеет право участвовать в деле. В том случае, если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет её, залогодержатель вправе использовать все способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и требовать от залогодателя возмещения понесённых в связи с этим необходимых расходов[98]. Он также имеет право, действуя от своего имени, истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя.

При залоге права аренды на недвижимое имущество залогодатель имеет своего должника и сам является должником залогодержателя, поэтому в договоре о залоге прав отражаются дополнительные права и обязанности сторон. В частности залогодатель должен своевременно вносить арендную плату, а залогодержатель вправе требовать в суде перевода заложенного права на себя, если залогодатель не исполняет свои обязанности.

 Закон предусматривает прекращение права собственности залогодателя на предмет ипотеки вследствие выкупа (например - бесхозяйственно содержащих культурных ценностей) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции (ст. 242 ГК РФ) или национализации (ст. 235 ГК РФ) предмета ипотеки. В таких случаях залогодатель получает другое имущество или соответствующую компенсацию и право залога будет распространяться на это имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы, полученной залогодателем компенсации. В случаях, когда предмет ипотеки изымается у залогодателя по виндикационному иску в пользу законного собственника имущества (ст. 301 ГК РФ) либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается[99].

В приведённых выше случаях залогодержатель вправе потребовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Залогодержатель имеет право требования досрочного исполнения обязательства и в том случае, если предмет залога погиб или повреждён либо право собственности или хозяйственного ведения на него прекращено и залогодатель в разумный срок не восстановил его или не заменил другим равноценным имуществом. Замена предмета залога допускается только с согласия залогодержателя, если законом или договором об ипотеке не предусмотрено иное[100].

Залогодержателю принадлежит право преимущественного удовлетворения своего требования по основному обязательству из страхового возмещения за утрату или повреждение предмета ипотеки, независимо от того, кто является выгодоприобретателем по договору страхования.

Если предметом залога является жилье, то

Залогодержатель имеет право:

— проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенной квартиры;

— требовать от Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога в надлежащем состоянии;

— требовать от любого лица прекращения посягательств на заложенную квартиру, угрожающих ее утратой или повреждением.

Залогодержатель без дополнительного согласования приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено либо когда в силу закона Залогодержатель вправе осуществить взыскание ранее[101].

По договору об ипотеке залогодержатель имеет право на проверку по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, требовать от залогодателя принятия мер к сохранности предмета ипотеки, требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки, при этом он не несет никаких обязанностей.

§3. Последующая ипотека

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечении исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог об обеспечении исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке[102].

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14