|
Итак, предлагавшиеся ранее многочисленные законопроекты, связанные с
залогом недвижимости, так и не получили статуса закона. Осторожность законодателя
того времени в отношении принятия подобных законов объясняется, прежде всего,
тем, что следствием залога недвижимости нередко является отчуждение земельного
участка[17].
Вследствие этого, чисто залоговые операции во многих случаях используются как
эффективный способ перераспределения земельной собственности. Практическая
реализация механизмов залога недвижимости в дореволюционной России могла бы
привести к изменению ее общественной и политической организации, в частности к
ослаблению дворянства основного класса земледельцев и опоры существовавшего
политического режима. Именно дворянство составляло основную группу
залогодателей недвижимости (имений, усадеб и пр.)[18].
В советский период развитие закона об ипотеке прослеживается в следующих
нормативно-правовых актах:
· В ст. 20 Главе III Гражданском
кодексе РСФСР 1923 г. было указано, что земля является достоянием государства и
не может быть предметом частного оборота. Владение землею допускается только на
правах пользования. В Примечание к данной статье говориться об отмене частной
собственности на землю и упразднении деления имуществ на движимые и недвижимые.
В ст. 54 того же нормативно-правового акта изложены предметы частной
собственности, которыми могут быть: немуниципализированные строения,
предприятия торговые, предприятия промышленные, имеющие наемных рабочих в
количестве, не превышающем предусмотренного особыми законами; орудия и средства
производства, деньги, ценные бумаги и прочие ценности, в том числе золотая и
серебряная монета, и иностранная валюта, предметы домашнего обихода, хозяйства
и личного потребления, товары, продажа коих не воспрещается законом, и всякое
имущество, не изъятое из частного оборота[19].
· В ст. 15 Жилищном кодекса РСФСР
устанавливалось, что единый порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении
жилищных условий, и предоставление жилых помещений в домах государственного,
муниципального и общественного жилищного фонда, обязательный для исполнительных
комитетов местных Советов народных депутатов, государственных и муниципальных
предприятий, учреждений, организаций и общественных, расположенных на
территории РСФСР. На
учет для получения жилых помещений принимаются граждане, постоянно проживающие
в данном населенном пункте и нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Жилые помещения
предоставляются гражданам в домах государственного и муниципального жилищных
фондов на условиях договора найма и на условиях аренды, как правило, в виде
отдельной квартиры на семью. Нуждающиеся в
улучшении жилищных условий члены жилищно-строительных кооперативов, граждане,
имеющие жилой дом в собственности, и другие граждане, проживающие в этих домах,
обеспечиваются жилыми помещениями на общих основаниях. Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий,
установление очередности на получение жилой площади, а также ее распределение
осуществляются под общественным контролем и с соблюдением гласности[20].
· 11 августа 1988г. было издано
Постановление Совета Министров «Об утверждении примерного положения об
общежитиях» № 328, которое устанавливало порядок предоставления жилой площади в общежитиях
государственных и муниципальных предприятий, учреждений, организаций, учебных
заведений и общественных объединений и пользования ею. Жилая площадь в
общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся, а также
другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета и
комитета комсомола объединения, предприятия, учреждения, организации или
учебного заведения, в ведении которого находится общежитие. На основании
принятого решения администрацией выдается ордер на занятие по найму жилой
площади в общежитии по установленной форме. При вселении в общежитие ордер
сдается администрации общежития. Самовольное переселение из одного помещения в
другое запрещалась[21].
· 2 декабря 1990 года был опубликован
Федеральный закон № 395-1 «О банках и банковской деятельности», закрепляющий
такие понятия как: кредитная
организация - юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной
цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии)
Центрального банка Российской Федерации (Банка России) имеет право осуществлять
банковские операции, предусмотренные настоящим Федеральным законом. Кредитная
организация образуется на основе любой формы собственности как хозяйственное
общество. Банк - кредитная организация, которая
имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские
операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц,
размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях
возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов
физических и юридических лиц[22].
· 24 декабря 1992 года вышел Закон
Российской Федерации № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»,
который предусматривал, что органы государственной власти и органы местного самоуправления
обеспечивают создание условий для развития ипотеки[23].
· 21 июля 1997 года вступил в силу
Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним», по которому государственная регистрация ипотеки проводится на основании
заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации
вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней
с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав,
заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и
залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением
закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного
ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда
или третейского суда о прекращении ипотеки[24].
· А также ипотека регулировалась иными
нормативными актами Банка России и правовыми актами города Москвы.
Реформирование экономики России, ее перевод на рыночные рельсы и связанное
с этим появление рынка недвижимости стали актуальным вопросом о принятии
закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью[25].
Так как стало очевидным, что развитие и становление цивилизованной
финансово-банковской системы невозможно без надежных правовых средств
обеспечения интересов кредиторов, без создания механизмов рефинансирования,
основанного на производных от залога недвижимости имущественных ценностях –
ипотечных ценных бумагах (закладных листах, ипотечных облигациях и т. п.[26]).
Активная работа над законом об ипотеке началась в 1993г., когда еще не
был принят важнейший акт гражданского законодательства – Гражданский кодекс,
ориентированный на урегулирование товарно-денежных отношений. Работа над
проектами Закона об ипотеке и первой части Гражданского кодекса РФ шла
параллельно, поэтому не случайно в законе об ипотеке нашли отражение основные принципы
первой части ГК РФ[27].
24 июня 1997г. рассматриваемый закон был принят Государственной Думой РФ,
а 15 июля того же года одобрен Советом Федерации.
8 июля 1997г. Президент РФ отклонил его, на основании такого решения и
замечания по тексту Закона об ипотеке представил лишь 30 марта 1998г. Работа
согласительной комиссии не привела к положительным результатам. Урегулировать
разногласия и устранить причины, вызвавшие отклонение Закона, не удалось.
В июне 1998 г. Государственная Дума 350 голосами (при необходимых по
закону 300 голосах) преодолела вето Президента РФ, а 9 июля 1998г. это смог
осуществить и Совет Федерации[28].
Принятие Закона об ипотеке является существенным вкладом в развитие
правового регулирования гражданского оборота современной России, а также он
является первым в истории России специальным законом, регулирующем систему
отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости.
Таким образом, значительный вклад в становление и развитие института
ипотеки внесли римские и западноевропейские юристы. Первое упоминание об
ипотеке зафиксировано в Древней Греции в начале VI в. до н.э. афинским
реформатором Солоном. Развитие ипотеки в России имеет свою историю.
Первоначально обеспечением исполнительности должника служила его личность –
существовал институт закупничества, при которой свобода лица была порукой
кредитору. В советский период предпринимались попытки по регулированию
гражданско-правовых правоотношений, но в полной мере они воплотились в ФЗ №
102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вступившем в силу с 16 июля 1998г.
§2. Понятие и элементы договора об
ипотеке
по законодательству РФ
Понятие залога недвижимого имущества содержится в п. 2 ст. 334
Гражданского Кодекса РФ, под ипотекой понимается залог земельных участков,
предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна
сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству,
обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных
требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного
недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими
кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Гражданско-правовая характеристика
договора об ипотеке:
Ø
реальный
Ø
односторонний
Ø
возмездный
В силу прямого указания п. 1 ст.807 ГК он считается заключенным с момента
передачи денег или других вещей. Односторонний характер договора выражается в
том, что залогодатель создает для себя заключением договора голый долг, а
залогодержатель всегда получает право требования. Возмездность договора
заключается в том, что залогодатель имеет право на получение с залогодателя
процентов на сумму займа, если иное не предусмотрено законом или своими
договорами (п.1 ст. 809 ГК).
Существенными условиями этого договора являются: предмет ипотеки, его
оценка, существо и срок исполнения обязательства, обеспечиваемо ипотекой.
Стороны договора – залогодатель и залогодержатель.
Залогодателями являются физические лица, граждане Российской Федерации, а
также юридические лица, а залогодержателями выступают кредитные (банки) и
некредитные (юридические лица) организации[29].
Залогодателем может быть сам
должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в
этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена
ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его
владении и пользовании[30].
Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество[31].
Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволяет
выделить этот вид договора купли-продажи. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК; п.
1 ст. 5 ФЗ №102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к
недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные
участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том
числе здания, предприятия, сооружения; жилые дома, квартиры и части жилых домов
и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи,
садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, а также
подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может
быть отнесено и иное имущество.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места
нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Также в
договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество,
являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной
регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя[32].
Если предметом ипотеки является принадлежащие залогодателю право аренды,
арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как
если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды[33].
Права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не
подлежащего государственной регистрации, не могут является предметом договора
об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающий из такого
договора аренды недвижимо имущества, не является договором об ипотеке и не
подлежит государственной регистрации[34].
Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель
предъявляет особые требования к степени детализации предметов договора. Из
содержания ст. 554 ГК следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие
определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю
по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на
соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Например, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в
договоре необходимо указать его местонахождение, адрес, назначение, год
постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики. При
отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о
предмете считается несогласованным, а договор не заключенным. Копия плана
земельного участка должна быть обязательно приложена к договору об ипотеке в
качестве приложения. Если закладывается часть земельного участка, к договору
необходимо приложить копию плана всего земельного участка и закладываемой части[35].
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
|
