При заключении договора об ипотеке земельного участка на практике возникают два вопроса: необходимо ли сторонам специально указывать в договоре объекты недвижимого имущества, расположенные на нем, и надлежащим образом их идентифицировать, а также нужно ли залогодателю зарегистрировать свои права на эти объекты? При формальном прочтении ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» можно сделать вывод, что если в договоре об ипотеке земельного участка прямо не сказано, что он не распространяется на объекты, расположенные на нем, то такие объекты считаются заложенными, т.е. тоже составляют предмет ипотеки. Земельный участок или право аренды земельного участка считаются находящимися в залоге в силу закона, если на соответствующем участке построено или строится за счет кредита, предоставленного кредитной организацией, либо за счет средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, здание или сооружение. Очевидно, что в данной норме речь идет о ситуации, когда собственник земельного участка (или его арендатор) выступает заемщиком по соответствующему кредитному договору или договору займа и является или будет являться собственником построенного или строящегося здания.

Именно в этом случае законодатель счел возможным и нужным предусмотреть возникновение законной ипотеки в отношении именно земельного участка, на котором построен или строится объект недвижимости, или права аренды такого участка, но не в отношении самого строящегося или построенного объекта.[151]

Что же касается строящихся или построенных за счет заемных или кредитных средств зданий и сооружений, то в отношении их законная ипотека может возникнуть только в том случае, если это жилой дом. Согласно п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру». Во всех иных случаях сторонам придется специально заключать договор об ипотеке строящихся или построенных зданий или сооружений.

В силу п. 1 ст. 64.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указанный земельный участок или право его аренды считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности на построенное или строящееся здание (сооружение) либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя (то есть собственника или арендатора участка, являющегося заемщиком) и залогодержателя (кредитора или займодавца) о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением этого договора. Таким образом, в первом случае право собственности на земельный участок или право его аренды будут обременены законной ипотекой, обеспечивающей возврат кредита (займа), предоставленного собственнику или арендатору участка для строительства здания, только с момента регистрации его права собственности на это здание (как на законченный объект или как на объект незавершенного строительства). Во втором случае право собственности на земельный участок или право аренды может быть обременено задолго до того, как на участке будут построены какие-либо объекты. Но в первом случае регистрация законной ипотеки должна быть совершена органом, осуществляющим государственную регистрацию, «автоматически» при регистрации права собственности заемщика, являющегося собственником или арендатором участка, на построенное или строящееся здание. Разумеется, если орган, осуществляющий государственную регистрацию, сможет выявить при правовой экспертизе представленных документов, что здание построено за счет предоставленного кредита (займа). Во втором случае и залогодатель (заемщик), и залогодержатель (кредитор) должны обратиться к этому органу за государственной регистрацией возникающей законной ипотеки.

По общему правилу залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя не только распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями, находящимися на заложенном земельном участке, но и без согласия залогодержателя возводить их в установленном порядке, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Однако тут же законодатель устанавливает правило, в соответствии с которым ипотека будет распространяться и на эти объекты недвижимости. Это означает, что нарушается основной принцип ипотечного права - специальности, сущность которого заключается в том, что благодаря внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке в имуществе залогодателя выделяется особый объект - конкретное недвижимое имущество, специально предназначенное для удовлетворения требований кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником. Тем самым содержание указанной нормы противоречит общей теории ипотечного права, поскольку ипотека может распространяться только на имущество, которое является предметом договора. И в связи с этим содержание п. 1 ст. 65 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» состоит в том, что «на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке»[152].

Таким образом, необходимо отметить, что в настоящее время в российском законодательстве фактически установлены два противоположных режима ипотеки недвижимого имущества в зависимости от того, что стороны рассматривают в качестве главного предмета ипотеки: земельный участок или объекты недвижимого имущества, расположенные на нем. Однако при проведении правовой экспертизы поступающих на государственную регистрацию договоров ипотеки необходимо обращать особое внимание на соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества.

Важную роль в реализации данного принципа должны сыграть и существенные поправки в ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», необходимость которых очевидна.

§2. Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений

Ипотека распространяется, как правило, на все имущество предприятия. Ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия.[153] Иное может быть установлено законом или договором. Надо сказать, что бухгалтерским законодательством не предусмотрено составление отдельного (тем более самостоятельного) баланса по предприятию (иными словами, отдельному виду имущества, объекту гражданских прав). Имущество предприятия входит составной частью в состав имущества организации, которой принадлежит данное предприятие (имущественный комплекс). Такая организация должна исполнять правила бухгалтерского учета, установленные Положением по бухгалтерскому учету «Информация по сегментам» ПБУ 12/2000 (утв. приказом Минфина РФ от 27 января 2000г. № 11н)[154].

При продаже предприятия или других сделках с предприятием как имущественным комплексом баланс должен быть составлен.

Если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием, то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общие имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок[155].

В случае, когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления[156].

Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору[157].

В Гражданском кодексе РФ правило о том, на какое имущество распространяется ипотека предприятия, сформулировано следующим образом (уже без деления на основные фонды и оборотные средства и без упоминания «самостоятельного» баланса). При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки (п. 2 ст. 340 ГК РФ). Иное может быть предусмотрено законом или договором. Аналогичное правило предусмотрено и ФЗ об ипотеке, причем в тексте ФЗ об ипотеке дается ссылка на п. 2 ст. 340 ГК РФ, хотя данные нормы не идентичны. При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Если предметом ипотеки является предприятие, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права[158].

Нельзя взять или передать в ипотеку (а также совершать другие сделки) права организации, полученные на основании лицензии. В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 7 Федерального закона от 8 августа 2001 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности» вид деятельности, на осуществление которого предоставлена лицензия, может выполняться только получившим лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем[159].

Главное, на мой взгляд, понять то, что ипотека распространяется на все имущество предприятия, включая и долги предприятия. Брать в ипотеку долги нонсенс, поэтому в договоре как раз можно уточнить состав отдельных видов имущества, входящих в состав предприятия, которое становится предметом ипотеки. Предмет ипотеки, а именно состав предприятия или его части, должен быть идентифицирован в договоре с как можно большей степенью точности. Необходимо указать наименование имущества, место нахождения имущества, другие характеристики. Данный перечень технически более удобно будет приложить к договору в качестве отдельного приложения, являющегося составной и неотъемлемой частью договора ипотеки[160].

Спецификой залога предприятия как имущественного комплекса является то, что реальным обеспечением является не конкретное имущество (за исключением недвижимого и некоторых других видов имущества), а некая «балансовая стоимость», которая напрямую зависит от эффективности работы предприятия.

В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.

К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное [161].

Действующее законодательство не проводит разграничения между понятиями «здание» и «сооружение». В общепринятом смысле различие заключается в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям и люди находятся в них временно. Здания и сооружения делят на временные и постоянные, жилые и нежилые. Временные здания и сооружения не подлежат государственной регистрации, в бухгалтерском учете учитываются в качестве накладных расходов. Что касается жилых зданий и сооружений, то их правовой режим регулируется, помимо Гражданского кодекса РФ, нормами Жилищного кодекса РФ, также существуют особенности ипотеки жилых домов и квартир, установленные в гл. XIII «Особенности ипотеки жилых домов и квартир» ФЗ «Об ипотеке».

В статье допущена некоторая неточность, так как должником не обязательно является залогодатель. Основное обязательство все-таки должен исполнить должник, а не залогодатель. Должник и залогодатель не всегда одно и то же лицо, в соответствии со ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» залогодателем может быть и третье лицо.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (п. 3 ст. 340 ГК РФ, предл. 2 ч. 1 ст. 69 ФЗ «Об ипотеке»).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14