|
Тема 6. Правовое обеспечение возмездной передачи имущества во
временное пользование
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)
обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение
и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные
арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с
договором, являются его собственностью (ст. 577 ГК). Источником правового регулирования
договора аренды выступает ГК, а также закон Республики Беларусь «Об аренде», который
применяется в части, не противоречащей ГК.
Сторонами договора аренды
являются арендодатель и арендатор. В соответствии со ст. 579 ГК право сдачи имущества
в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные
законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.
В аренду могут быть переданы
земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные
комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи,
которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые
вещи).
Законодательными актами могут
быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
Законодательством могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков
и других обособленных природных объектов.
Существенным условием договора
аренды является условие о предмете. В договоре аренды должны быть указаны данные,
позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве
объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем
передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор
не считается заключенным.
Форма договора. Требование к форме договора аренды установлено
ст. 580 ГК: договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон
договора является юридическое лицо, - независимо от срока должен быть заключен в
письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной
регистрации, если иное не установлено законодательными актами.
Срок договора. Договор аренды заключается на срок,
определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды
считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе
в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один
месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законодательством или
договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора
аренды, заключенного на неопределенный срок. Законодательством могут устанавливаться
максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для
аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не
определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного
срока, установленного законодательством, договор по истечении предельного срока
прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законодательством
предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Предоставление имущества
арендодателю
Арендодатель обязан предоставить
арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению
имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися
к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное
не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были,
однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением
либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении
договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей
и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Если арендодатель
не предоставил арендатору сданное в аренду имущество в указанный в договоре аренды
срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок, арендатор
вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных
задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков,
причиненных его неисполнением.
Арендодатель отвечает за недостатки
сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им,
даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При
обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
1) потребовать от арендодателя
либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения
арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
2) непосредственно удержать
сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы,
предварительно уведомив об этом арендодателя;
3) потребовать досрочного
расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о
требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет
арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору
имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо
безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора
или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает
причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части
убытков. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые
были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору,
либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки
его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Передача имущества в аренду
не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех
правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).
Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения
арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Арендатор обязан своевременно
вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки
внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором
они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые
при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата
устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его
составных частей в виде:
1) определенных в твердой
сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных
в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором
определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю
обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора
обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать
в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты
аренды.
Арендатор обязан пользоваться
арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не
определены, - в соответствии с назначением имущества.
Арендатор вправе с согласия
арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои
права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное
имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и
вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ
или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством.
В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем
остается арендатор.
Договор субаренды не может
быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются
правила о договорах аренды, если иное не установлено ГК и иными актами законодательства.
Если арендатор пользуется
имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества,
арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Обязанности
сторон по содержанию арендованного имущества
Арендодатель обязан производить
за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено
законодательством или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться
в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван
неотложной необходимостью, - в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности
по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
1) произвести капитальный
ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать
с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
2) потребовать соответственного
уменьшения арендной платы;
3) потребовать расторжения
договора и возмещения убытков.
Арендатор обязан поддерживать
имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести
расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или
договором аренды.
По требованию арендодателя
договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с
существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными
нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по
истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального
ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в
договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством
или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть
установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Арендодатель вправе требовать
досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного
предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. По требованию
арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет
имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом
в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество
имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем
при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены
арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении
договора;
3) арендодатель не производит
являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором
аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств,
за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть
установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
Преимущественное право
арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Если иное не предусмотрено
законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший
свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное
перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор
обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок,
указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный
срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок
условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал
арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения
срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по
своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному
договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды,
либо только возмещения таких убытков.
Если арендатор продолжает
пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений
со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на
неопределенный срок.
При прекращении договора аренды
арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его
получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если
арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно,
арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он
может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного
имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной
сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Улучшения арендованного
имущества. Произведенные
арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью,
если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел
за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества,
неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора
на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором
без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством.
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные
за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23
| 
