Иные правовые последствия установлены при превышении полномочий, определённых в доверенности. Превышение полномочий может выражаться в превышении его качественных (свойства предмета, юридическая природа сделки и т.п.) и количественных (нарушение минимального и максимального количества) показателей[111].

В силу положений ст. 183 ГК РФ в случае нарушения риэлтером указаний, данных продавцом в доверенности, договор купли-продажи считается заключённым от имени и в интересах риэлтера, если только продавец впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение продавцом сделки создаёт, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента её совершения. В виду того, что договор является взаимным соглашением, и третье лицо, заключая договор, считало доверителя своим контрагентом, нельзя признавать совершенную сделку обязательной для третьего лица. Поэтому договор должен признаваться заключенным от имени риэлтера (представителя) при наличии согласия третьего лица (покупателя). По-видимому, заведомое знание третьего лица о превышении полномочий или его небрежность (если он не проверил содержание полномочия) лишает его только права на возмещение убытков.

Если риэлтер заключает договор купли-продажи нежилого помещения по поручению продавца, но от своего имени, налицо договор комиссии, который должен быть облечён в письменную форму (ст. 990 ГК РФ). В ходе выполнения комиссионного поручения риэлтер (комиссионер) становится стороной в договоре купли-продажи нежилого помещения - продавцом. На нём лежит обязанность не только заключить договор (как это имеет место при представительстве), но и исполнить его, в частности передать помещение. Поскольку риэлтер (комиссионер) непосредственно приобретает права и обязанности, ему не выдается доверенность, и покупателю безразлично содержание договора комиссии и объем полномочий по этому договору. Но сам риэлтер обязан исполнить поручение на наиболее выгодных для собственника имущества (комитента) условиях в соответствии с его указаниями (см. ст. 992ГК РФ).

Правовая конструкция договора комиссии и правовые последствия его нарушения отличны от конструкции и последствий нарушения договора поручения. При нарушении указаний, данных собственником помещения (комитентом), обязанным перед покупателем является риэлтер.

При отступлении от указаний о продажной цене, данных собственником (комиссионером), возможны два рода последствий в зависимости от повышения или, напротив, понижения согласованной цены (см. ч. 2 ст. 992, п. 2 ст. 995 ГК РФ).

На практике же риэлтерские фирмы и отдельные предприниматели не спешат заключать договоры поручения или комиссии, что объясняется нежеланием принимать на себя возможные неблагоприятные санкции и приобретать какие-либо иные обязанности перед сторонами (продавцом и покупателем). Поэтому на рынке деятельность риэлтеров ограничивается посредническими функциями. Как известно, посредники совершают только фактические действия, способствующие заключению договора (которые осуществляют, например, выбор контрагента, «сведение» сторон будущего договора, демонстрацию продаваемого объекта), не порождающие юридических связей.

Другой стороной договора купли-продажи является покупатель. В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права и обязанности своей волей и в своём интересе. Это значит, что гражданское законодательство исходит из принципа свободы в приобретении прав (включая право собственности), которая не может быть ограничена иначе как на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ). Покупателем нежилого помещения может быть любое физическое и юридическое лицо (за исключением случаев, установленных в законе[112]), обладающее гражданской правосубъектностью[113], более того, современное законодательство не ограничивает приобретение имущества в частную собственность количеством, размером или его стоимостью. Покупатель так же, как и продавец может воспользоваться услугами комиссионера или выдать доверенность третьему лицу на приобретение помещения.

Таким образом, мы видим, что стороны договора купли-продажи нежилых помещений полностью совпадают с субъектным составом договора купли-продажи недвижимости и, следовательно, здесь необходимо применять общие правила главы 30 Гражданского Кодекса РФ «Купля-продажа».

2.2 Форма договора купли-продажи нежилых помещений

Договор является средством индивидуального регулирования отношений между отдельными лицами и приобретает значение юридического факта с момента его заключения. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и её акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ)[114]. Порядок заключения договора регулируется главой 28 Гражданского Кодекса РФ, нормы которой отражают «заключение договора как определенный процесс - систему действий сторон в ходе согласования условий договора».

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если не достигнуто соглашение по существенным условиям договора, договор не считается заключённым. Иное дело - несоблюдение формальных требований, определённых в законе или соглашением сторон.

Каждая из сторон будущего договора желает удовлетворить свои потребности, которые отличны от экономических интересов контрагента по сделке, поэтому заключение договора - это результат предварительных (часто длительных) обсуждений. Ещё в Древнем Риме при заключении контрактов требовалось соблюдение определенной формы для того, чтобы заключение договора ясно отличалось от простых предварительных переговоров и соглашений[115]. И в современных условиях развития рыночных отношений установление определённой формы сделок обусловлено необходимостью контроля за совершением сделок, имеющих особое значение для частных лиц и государства, и потребностями гражданского оборота (например, для чёткого понимания содержания сделки её участниками). При этом форма сделки не должна затруднять имущественный оборот путем создания ненужных препятствий.

Формой договора (как и любой иной сделки) называется способ выражения воли при его совершении. «Форма служит как бы рамкой для очертания права, так что с первого взгляда видно, определено ли данное право или нет»[116]. Первоначально внешняя форма договора служила только доказательством, удостоверением соглашения. С развитием законодательства, усложнением правоотношений форма договора становится существенным условием действительности соглашения. Выделяют два основных её вида: письменную (простую письменную форму и нотариальное удостоверение) и устную.

Общие положения о форме сделок применяются и к договору купли-продажи нежилого помещения, если законом не установлены специальные правила. Все сделки, предметом которых является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму. Причём, если по общему правилу договор в письменной форме может быть заключён путём обмена документами посредством телетайпной, телеграфной, телефонной, почтовой, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ), то договор купли-продажи нежилого помещения под страхом недействительности должен быть заключён только путем составления одного документа, подписанного сторонами. Поэтому предшествующие заключению договора переговоры юридического значения не имеют[117], силы оферты или акцепта не приобретают. В подобных случаях каждая из сторон становится юридически связанной лишь после своей подписи на договоре.

Также, помимо письменной формы, сделки с недвижимым имуществом (за исключением нежилых помещений) подлежат государственной регистрации в соответствии со ст.ст. 131, 164 ГК РФ, согласно которым право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции.

Действующее законодательство различает три вида регистрации: регистрацию объектов недвижимости (имеющую учётный характер, например, органы Федеральной службы земельного кадастра ведут кадастр земель, в котором отражается правовой статус конкретных земельных участков), государственную регистрацию прав на недвижимость (что прямо и достаточно чётко закреплено в ст. 131 ГК РФ) и государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

В ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется как акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землёй и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных в ст. 131 ГК РФ и законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статья 131 ГК РФ закрепляет, что «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной, регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции». Отсюда следует вывод, что сделки с недвижимостью подлежат во всех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГК РФ как на случаи, при которых необходима государственная регистрация. Принятие Закона о государственной регистрации свидетельствует об усилении функции государства по контролю за процессами, связанными с оборотом объектов недвижимости.

Реализация положений Закона о государственной регистрации обеспечивает:

-  во-первых, создание и развитие единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждениями юстиции;

-  во-вторых, единообразие в правоприменительной практике, координацию и централизованный сбор сведений о правах и сделках с недвижимостью;

-  в-третьих, стабильность правоотношений в сфере недвижимости;

-  в-четвертых, создание условий для нормального функционирования рынка недвижимости;

-  в-пятых, создание в начальный период единой информационной базы данных в каждом субъекте Российской Федерации, а в последующем и в рамках Российской Федерации.

Нередко приходится сталкиваться с мнением, что Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон о государственной регистрации ликвидировали нотариальную форму сделок с недвижимостью. На самом деле, и в прежнем законодательстве нотариальная форма требовалась лишь для некоторых договоров[118]. В Гражданском кодексе РСФСР "1964 г. обязательная нотариальная форма была предусмотрена только для купли-продажи жилого дома, затем была введена для купли-продажи дач, а также при мене и дарении. По отношению к другой недвижимости - зданиям, строениям, сооружениям - никаких требований о нотариальном удостоверении не было, да и не могло быть, поскольку сама категория недвижимости появилась в 1991 г. Кроме того, даже по отношению к объектам, перечисленным в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г., нотариальная форма предусматривалась только в сделках с участием граждан.

Введение таких положений Гражданским кодексом Российской Федерации повлекло утрату единства в регулировании соответствующих вопросов в действующем российском законодательстве. В результате в одних случаях нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью новым законодательством отменено, в других - предусмотрено. Так, например, в отношении договоров о залоге недвижимого имущества и договоров ренты предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение, а также установлено нотариальное удостоверение брачных контрактов и согласие одного супруга на отчуждение другим супругом недвижимого имущества, нажитого ими в период брака и являющегося их совместной собственностью. Для всех остальных нотариальная форма сделки, сторонами которой выступают физические или юридические лица, - дело сугубо добровольное, требующее взаимного согласия.

Регистраторам теперь следует внимательно смотреть, на каких условиях заключается договор и соответствуют ли они действующему законодательству. В противном случае они рискуют зарегистрировать то, что вообще не может быть предметом сделки. Например, куплю-продажу чердаков[119]. Такая сделка будет в принципе ничтожной, поскольку согласно Гражданскому кодексу, Закону от 15.06.96 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», подобные объекты являются объектами общего пользования и находятся в долевой собственности всех собственников конкретной недвижимости.

Гражданский кодекс Российской Федерации, исключив нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, разрешает также и продажу недвижимости по доверенности, никем не удостоверенной, поскольку ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает нотариальное удостоверение доверенностей на совершение сделок, требующих нотариальной формы. Излишне говорить, что это еще более усугубляет положение договаривающихся сторон.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17