|
И, наконец, если
обратиться к словарю русского языка, то в нем помещение определяется как
внутренность здания[48]. Таким образом, можно
говорить о том, что понятие здание и нежилое помещение не равнозначны.
ГК РФ рассматривает
здание или сооружение в целом как единый объект. В техническом учете принято
следующее определение нежилого помещения -это функциональная часть здания,
сооружения, отделенная от других функциональных частей физическими границами,
не имеющими разрывов. Тем самым, нежилое помещение вряд ли может быть
самостоятельным объектом учета и регистрации (инвентаризации) по данному
определению. Однако на практике часто предметом договора купли-продажи являются
именно части зданий и сооружений.
Также в качестве доводов,
доказывающих необходимость нормативного обособления нежилого помещения как
самостоятельного объекта вещного права можно считать юридические сложности в осуществлении
функций использования и распоряжения помещениями, переведенными из жилых в
категорию нежилых.
В настоящее время спрос
на приобретение коммерческой недвижимости и спрос на ее аренду остается стабильным
и до конца неудовлетворенным. В результате, в последнее время увеличение числа
помещений предназначенных для офисов, магазинов, производств и т.д. происходит
за счет перевода помещений из жилого фонда в нежилой. Таким образом, практика
перевода помещений из жилого фонда в нежилой становится довольно
распространенным явлением.
Все жилые помещения в
соответствии со ст.288 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются
недвижимым имуществом и имеют присущее только им функциональное назначение, т.е.
предназначены для проживания граждан. Гражданин-собственник жилого помещения
может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Размещение в жилых домах промышленных производств, предприятий, учреждений
допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Жилищное
законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее
субъектов (ст. 72 Конституции РФ), следовательно, субъекты РФ имеют правовое
пространство в данной области и вправе принимать собственные нормативные акты,
регулирующие эти правоотношения.
Гражданское
законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств.
Подобное использование помещения допускается только после изменения его статуса
(п. 3 ст. 288 ГК РФ). Кроме того, согласно совместному Постановлению Пленумов
Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 01.07.96 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением
части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки юридических лиц,
связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с
проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены
в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными
по основаниям статьи 168 ГК РФ, как не соответствующие закону и иным правовым
актам[49].
Переводу в разряд
нежилого фонда подлежат отдельно стоящие здания и помещения, расположенные на
первых и цокольных этажах жилых домов. Данный перечень является исчерпывающим.
При изучении Гражданского кодекса РФ нетрудно заметить, что помимо общего
указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке
переведено в разряд нежилых (п. 3 ст. 288), ни в ст. 130, где дается
определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам,
нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.
В то же время, еще до
принятия Гражданского кодекса целым рядом нормативных актов нежилое помещение
было признано самостоятельным объектом недвижимости и, соответственно,
гражданского права. Так, в соответствии с приложением 3 к постановлению
Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении
государственной собственности в Российской Федерации на федеральную
собственность, государственную собственность республик в составе Федерации,
краев, областей, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга и
муниципальную собственность»[50] нежилые помещения,
построенные за счет 5-и 7-процентных отчислений, подлежали передаче в
муниципальную собственность.
При рассмотрении дел,
связанных с отчуждением такого рода объектов как в процессе приватизации, так и
на «вторичном» рынке недвижимости, суды, включая Конституционный Суд РФ[51]
и ВАС РФ[52], не ставили под сомнение
саму возможность признания нежилого помещения самостоятельным объектом права.
Такой подход полностью отвечал реальному положению дел на рынке недвижимости,
где договоры по продаже нежилых помещений по своей частоте многократно
превосходили и превосходят, скажем, договоры купли-продажи нежилых зданий в
общую долевую собственность покупателей.
Таким образом, с тем
чтобы избежать противоречий, возникающих на практике и в связи с тем, что
нежилые помещения являются недвижимым имуществом по своей природе и подпадают
под общее определение недвижимости, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, необходимо
рассматривать понятие «нежилое помещение» наряду с существующим в литературе
понятием «здание и сооружение».
Если здания
классифицировать по такому важному критерию, как их функциональное назначение,
они дифференцируются на две большие взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с
двумя разными правовыми режимами использования[53]. Переход из одной группы
в другую возможен лишь в строго установленном порядке (ст. 288 ГК РФ).
Нежилые здания (нежилые
помещения): промышленные, производственные, торговые, административные
(канцелярские), лечебно санитарные, культурно-просветительские,
коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования. Т.е.
к нежилым помещениям относятся здания, сооружения и другие помещения, не
включенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных,
административных, социальных, образовательных, культурных и других целей.
Нежилые здания могут
иметь жилые помещения (например, служебная квартира в здании предприятия). Жилые
здания зачастую включают в себя нежилые помещения (канцелярские, общественного
питания и т.д.). Понятие нежилого помещения сохраняет смысл для отличия его от
жилого помещения.
Основным документом для
характеристики здания, строения является его технический паспорт, который
содержит подробные данные территориального расположения, типа строения,
площади, назначения, износа и др.
Практика показывает, что
не все проблемы, связанные с правовым регулированием данных отношений, удалось
решить. Одна из проблем возникает из-за недостаточно полного определения
понятийного аппарата в исследуемой сфере.
Некоторые авторы
определяют здание как архитектурное сооружение, предназначенное для постоянного
нахождения в нем людей, рассчитанное на длительный срок эксплуатации и
неразрывно связанное с землей, а сооружение как всякую значительную постройку,
имеющую временный характер и техническое назначение.[54]
В общероссийском
классификаторе основных фондов народного хозяйства в РФ дается определение
здания и сооружения. Здание представляет собой архитектурно-строительный объект,
назначением которого является создание условий для труда, жилья,
социально-культурного развития населения и хранения материальных ценностей. К
сооружениям относятся технические объекты, которые создают необходимые условия
для производственных процессов (мосты, плотины, каналы), а также отдельные
инженерно-строительные объекты, предназначенные для целей непроизводственного
обслуживания[55].
В юридической литературе
приводятся следующие признаки зданий: искусственность возведения; «привязка» к
определенному земельному участку; невозможность перемещения объекта без
несоразмерного ущерба его назначению; самостоятельность; законченность с точки
зрения возможности использования по целевому назначению[56].
По значимости
использования выделяют основные и служебные здания. Подобная классификация
соответствует традиционному для гражданского права делению на главную вещь и
принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Применительно к зданиям основным считается
здание, «главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам
и по своему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению к
основному имеет второстепенное, обслуживающее значение»[57].
Подобная классификация значима для выделения индивидуально определенного
предмета договора купли-продажи здания или сооружения, который должен совпадать
с объектом государственной регистрации. В соответствии с законом о регистрации
прав объектом государственной регистрации может быть либо основное и служебное
строение как единый объект учета, либо только основное здание без служебных
строений.
Несмотря на то, что
гражданское законодательство использует категории здание и сооружение как
различные, в строительной практике здание рассматривается как вид сооружения.
«Сооружением называют всё, что создано человеческим трудом для обеспечения
материальных и духовных потребностей общества. Зданием называется наземное
сооружение, имеющее внутреннее пространство, предназначенное и приспособленное
для различных видов человеческой деятельности (например, жилые дома, магазины,
школы, заводские корпуса и т.д.)». Но так как правовой режим зданий и
сооружений идентичен, то юридического значения разграничение этих объектов не
имеет.
При характеристике
названных объектов как недвижимого имущества могут возникать проблемы,
поскольку современный уровень технического развития позволяет с помощью
специальных средств осуществлять их перемещение (прежде всего, здания), без
какого-либо ущерба для недвижимости[58]. Если в данном случае
следовать букве закона, то здание, перемещенное не только на соседний земельный
участок, но и в соседний район сохраняет качество недвижимого объекта, если не
причинен несоразмерный ущерб его назначению. Действительно, юридически
происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение
ее на другом. Поэтому, на наш взгляд, предпочтение следует отдать формулировке Основ
гражданского законодательства 1991 г. - «земельные участки и все, что прочно с
ними связано», которая ближе к истине, чем та, которая имеется в ст. 130
Гражданского кодекса Российской Федерации[59].
Пожалуй, в данном случае
следует обратить внимание на такую функциональную направленность недвижимости,
как удовлетворение интересов конкретных лиц или общества в целом именно
нахождением в конкретном месте, на определенном земельном участке, то есть
недвижимое имущество изначально не предназначено для перемещения в пространстве
и имеет стационарный характер.
Для признания здания недвижимым
имуществом необходимым конструктивным элементом этого объекта должно быть
наличие фундамента. К числу недвижимых вещей не могут быть причислены временные
и переносные сооружения, палатки, срубы, сборно-разборные конструкции и тому
подобные сооружения, как не отвечающие признаку, указанному в п.1 ст. 130 ГК
РФ. О том, что не любое сооружение может быть недвижимостью, обращено внимание
и в одном из постановлений Президиума ВАС РФ. Отменяя решение суда первой
инстанции, Высший Арбитражный Суд указал, что «суд не исследовал вопрос о том,
можно ли признать объектом недвижимости одноэтажное деревянное здание площадью
10,5 кв. метров...»[60].
Перемещение объектов
недвижимости невозможно без причинения им ущерба, в результате чего будет
существенно уменьшена ценность объекта, изменится первоначальное назначение.
Выделение такого критерия (признака) недвижимости, как существенное
(значительное) уменьшение ценности перемещенного "имущества, можно
объяснить тем, что такое уменьшение только подтверждает стационарность объекта,
его непредназначенность для перемещения. Речь идет об уменьшении ценности
именно в связи с ущербом, причиненным этому объекту, а не ввиду, например,
изменения местоположения.
Ставится вопрос о том, с
какого момента можно считать ту или иную вещь1 недвижимостью. Одни
юристы считают, что недвижимое имущество возникает с момента государственной
регистрации права на неё и является понятием юридическим, другие, напротив,
признают, что для возникновения недвижимости регистрация не требуется[61].
На наш взгляд, следует согласиться с последним суждением.
Содержание ст. 130 ГК
устанавливает разграничение недвижимых и движимых вещей в зависимости от их
естественных свойств и наличия (отсутствия) тесной связи с земельным участком,
не связывая существование имущества как недвижимого с моментом регистрации на
него права. «Очевидно, что можно регистрировать права на уже существующие
объекты, -пишет Б.М.Гонгало, - если, допустим, жилой дом реально не существует,
то невозможно и возникновение прав собственности на него»[62].
В ряде случаев нормы Гражданского Кодекса Российской Федерации используют
термин недвижимость, который не должен применяться, если встать на позицию
первой группы авторов (ст.ст. 219, 222, п.З ст.225 и др.).
Например, возведенное
здание или иное подобное сооружение существует в натуре как целостная
конструкция, имеющая свою архитектуру, надземные и подземные средства коммуникации
и тому подобное, а не как разрозненный комплекс строительных материалов. Лицо,
создавшее это сооружение для себя, обладает законным интересом в отношении
объекта в целом — недвижимости, который подлежит защите всеми правовыми
средствами. Поэтому, если имущество прочно связано с землей (в смысле ст. 130
ГК), оно является недвижимым.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17
|
