|
Статья 384 т. 10, ч. 1 Свода
законов недвижимыми имуществами признает по закону землю, дома, фабрики и т.д.,
но фактически в основе определения этой категории недвижимости (земля и всё,
что прочно с нею связано) положены «природные свойства вещей, не создаваемые
правом, а только констатируемые им и сопровождаемые известными юридическими
последствиями»[16].
Деление на движимость и
недвижимость применялось не только к вещам, но и к правам (так называемым
бестелесным вещам). Но в основу классификации не мог быть положен критерий,
применяемый к «телесным вещам» (способность или неспособность к перемещению),
поэтому, по мнению Е.В. Васьковского, следовало бы «обратить внимание на объект
права и считать права на недвижимость - недвижимыми, а права на движимость и на
действия других лиц - движимыми»[17]. По этому пути пошло и
европейское законодательство. Например, согласно ст.ст. 517-526 Французского
гражданского кодекса, «имущества являются недвижимыми по их природе, в силу их
назначения или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют». В
последнюю группу включаются узуфрукт на недвижимые вещи, сервитут или
поземельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого
имущества.
В российском
законодательстве отсутствовало прямое указание о распространении различия между
движимыми и недвижимыми правами на вещи. Законодательство же к движимому
имуществу относило всякого рода обязательства (ст. 402 т. 10, ч. 1 Свода
законов), а практика признавала арендное право движимым имуществом.
В проекте Гражданского
уложения России уже содержалось определение недвижимого имущества, которым
признавались земля, а также строения или сооружения, неподвижно к земле
прикрепленные, как-то дома, заводы, фабрики (ст. 32).
Отсутствие законного
определения движимости и недвижимости приводило к серьёзным недоразумениям при
квалификации того или иного имущества, например при определении природы таких
объектов, как строения или сооружения, а равно помещений в них находящихся.
Сама категория
«недвижимость» появилась в российском законодательстве достаточно поздно (в XVIII веке), но правовое регулирование
сделок с отдельными видами недвижимых имуществ (прежде всего поместьями,
вотчинами) осуществлялось с более раннего периода (см. гл. 16,17 Соборного
Уложения 1649 г.[18]).
Одним из способов
установления, изменения и прекращения юридических отношений является совершение
различного рода сделок. К сделкам, которые могли иметь своим предметом
недвижимое имущество, нормы Свода законов Российской империи относили: дарение
и пожалование, выдел недвижимого имущества, запродажу и куплю-продажу, найм
(для краткосрочных обязательств) или аренду (для долгосрочных обязательств и
только в отношении недвижимых имуществ).
Действия, направленные на
установление, изменение или прекращение гражданских прав могут выражаться в
виде изъявления воли одного лица или соглашения двух или нескольких лиц. Для
перехода права от одного лица к другому часто требуется соглашение этих лиц в
форме договора, который является на практике наиболее распространенным видом
сделок. «Договор - юридическое отношение, устанавливаемое добровольным соглашением
двух или более лиц, в котором одни приобретают право требовать от других
совершения или не совершения известного действия»[19].
С развитием
экономического оборота нередко недостаточно просто внешнего проявления воли
сторон соглашения (например, устное), а требуется уже более формализованное
закрепление её выражения. Тогда законодательство устанавливает обязательные
требования к форме сделок, причём это не только отражение волеизъявления на
письме, но и в ряде случаев участие свидетелей, общественной власти. В этом
случае форма сделки приобретает двоякий характер: либо служит средством
доказательства соглашения, либо необходимым условием действительности сделки, с
вытекающими отсюда различными правовыми последствиями в случаях нарушения
установленной законом формы.
В соответствии со ст. 707
т. 10, ч. 1 Свода законов переход права собственности связывался с совершением
крепостного акта и вводом во владение, но не был точно установлен момент
возникновения вещного права у приобретателя, на что обращали внимание юристы и
в связи с чем существовали трудности на практике.
Несомненно, что участие
представителей общественной власти в заключении договоров должно гарантировать
прочность прав и соответствие их законодательству, а с другой стороны,
обеспечивает фискальные интересы государства. К категории сделок, участие в
которых общественной власти Свод законов признавал обязательным, относились
акты о переходе или ограничении прав на недвижимые имущества, причем требование
о соблюдении формы договора служило условием действительности сделок.
14 апреля 1866 г. принято
Положение о нотариальной части[20], в соответствии с
которым: сделки о переходе, ограничении права собственности на недвижимое
имущество под страхом недействительности должны были быть совершены у
нотариусов и затем обращены в крепостные через утверждение их старшим
нотариусом (внесением акта в крепостную книгу и отметки об этом в реестре
крепостных дел). Вещные права на недвижимость не приобретались до утверждения
последним сделок, за исключением установленных в законе. Тем не менее, в
судебной практике возникали споры о том, с какого времени переходит право
собственности: с момента утверждения акта старшим нотариусом и отметки об этом
в реестре крепостных дел или вручения покупщику выписки утвержденного акта.
Гражданским Кассационным департаментом Правительствующего Сената был принят ряд
решений, в которых разъяснялось, что право собственности на имение должно
считаться перешедшим от продавца к покупщику с момента утверждения крепостного
акта старшим нотариусом[21].
При всех преимуществах
нотариальной системы по сравнению с крепостным порядком и она не лишена была
многих недостатков: неопределенность момента приобретения вещного права,
отсутствие принципа достоверности, принцип гласности представлял собой пустую
формальность, чрезмерная сложность процедуры[22].
В феврале 1917 г. в
результате революционного переворота в России главным органом в государстве
стало Временное Правительство, в обязанности которого входило принятие
нормативных актов, направленных на правовое регулирование общественных
отношений. За тот короткий промежуток времени, пока эта структура являлась
высшим органом государственной власти, она фактически не принимала акты по
регулированию правового режима недвижимых вещей, который по-прежнему
определялся на основе норм Свода законов Российской Империи.
«В течение первого года
революции задача законодательства сводилась преимущественно к выкорчёвыванию
корней старого, дореволюционного права»[23]. Одним из первых
декретов советской власти был Декрет от 26 октября 1917 г. «О земле»[24],
который провозглашал, что «помещичья собственность на землю отменяется
немедленно без всякого выкупа», «помещичьи шления со всеми принадлежностями
переходят в распоряжение волостных земельных Комитетов и уездных Советов
Крестьянских Депутатов впредь до Учредительного Собрания»[25].
С 18 декабря 1917 г.
Декретом «О запрещении сделок с недвижимостью» были приостановлены какие бы то
ни было сделки по продаже, покупке, залогу, всех недвижимостей в городах4.
В 1918 г. Декретом ВЦИК «Об отмене права частной собственности на недвижимости
в городах»5 в городских поселениях численностью жителей свыше 10000
была отменена частная собственность на все строения, которые вместе с
находящейся под ними землей имели стоимость или доходность свыше предела,
установленного органом местной власти (ст.2). Данные строения были
муниципализированы (перешли в собственность местных Советов и исключены из
частного оборота).
В период НЭПа появляются
понятия денационализированных предприятий (с числом рабочих менее 20, которые
государство считает невыгодным держать за счет средств своего бюджета и которое
оно передает прежнему собственнику) и демуниципализированных строений
(безвозмездно передаваемые бывшим собственникам и их наследникам, «если они
проявляют фактическое попечение» или фактическим владельцам, ввиду
невозможности (крайней затруднительности) использования их Местными советами)[26].
Основные положения НЭПа о частной собственности на имущество были отражены в
Декрете от 22 мая 1922 г. «Об основных частных имущественных правах,
признаваемых в РСФСР, охраняемых её законами и защищаемых судами РСФСР»[27].
На практике наиболее
широкое распространение из всех сделок, предметом которых являлась
недвижимость, получил договор купли-продажи жилых строений. Однако
оборотоспособность последних, как объектов права собственности частных лиц,
значительно ограничивалась правилом, содержавшимся в ст. 182 ГК РСФСР (1922 г.)
и имевшим «своей целью борьбу с двумя явлениями, недопустимыми в советском
строе: а) сосредоточением в одних руках крупных ценностей в виде многочисленных
домовладений и б) со спекуляцией жилищами»[28]. Статья 182 закрепляла,
что строение могло быть продано собственником, только если он, а также его
несовершеннолетние дети и супруг в течение трех последних лет не отчуждали
строений. А лицо могло купить строение только в том случае, если оно, его
супруг, несовершеннолетние дети не обладают на праве собственности другими
строениями. Для договоров купли-продажи строений и права застройки требовалось
соблюдение нотариальной формы и последующая регистрация в коммунальном отделе
(ст. 185 ГК РСФСР).
Официально в 1922 г.
деление имуществ на движимое и недвижимое было отменено, но эти понятия
встречаются в правовых актах более позднего периода[29].
Отказ советского законодателя от классификации имуществ на движимое и
недвижимое имел своим последствием прекращение научных исследований в области
регулирования оборота недвижимости. Само понятие «недвижимость» даже если и
употреблялось в науке, то, как правило, применительно лишь к законодательству
дореволюционному или зарубежному[30].
В Гражданском Кодексе
РСФСР 1964 г. понятия недвижимости не было. Но при отсутствии права
собственности на землю для строений был создан особый правовой режим, близкий к
режиму недвижимости - имелись некоторые нормы, позволявшие выделять право
собственности граждан на отдельные вещи и совершение сделок с ними в отдельные
институты (право личной собственности на жилой дом, договор купли-продажи
жилого дома или дачи)[31].
Законодатель должен был
пользоваться длинной описательной формулой «жилой дом (часть дома), квартира в
многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных
застройщиков», вовсе не потому, что не мог быть найден объединяющий термин, а
потому, что только указанные объекты из всех тех, которые охватывались бы этим
объединяющим понятием, по советскому законодательству могли находиться у
граждан в личной собственности (эта формулировка применялась для обозначения
той части недвижимости в жилищной сфере, которая могла находиться в
собственности граждан). Здания и сооружения могли находиться в собственности
колхозов, иных кооперативных организаций и их объединений[32],
профсоюзных и иных общественных организаций[33].
Таким образом, понятие
«недвижимость» активно не применялось, а было лишь известно, что «недвижимость
— (это) в феодальном и буржуазном праве земельные участки, стоящие на них
капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты. В советском праве нет
деления вещей на движимые и недвижимые, так как земля - исключительная
собственность государства»[34].
Уже в 1990 г. в России
началось осуществление земельной реформы. Реформирование существовавшего
земельного строя было направлено, прежде всего, на радикальные изменения
отношений собственности. В российском законодательстве возрождается категория
недвижимости. В современное российское законодательство деление вещей на
движимые и недвижимые было возвращено законом «О собственности в РСФСР»[35].
Сначала понятие «недвижимое имущество» было лишь упомянуто применительно к
институту приобретательной давности в п. 3 ст. 7 Закона РСФСР «О собственности
в РСФСР». Его формулировка не отличалась должной четкостью. Ч. 1 п. 4 ст. 2
закона содержала перечень объектов права собственности, среди которых
назывались предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, земельные
участки[36]. Институт собственности
на земельные участки был закреплен в п. 2 ст. 6 закона; на строения - в п. 1
ст. 13 закона. В п. 3 ст. 7 закона употреблялся термин «недвижимое имущество»,
хотя определения его данный закон не давал. По-прежнему сохранялись три формы
собственности: собственность граждан, коллективная и государственная
собственность. Хотя названный закон допустил более широкую трактовку имущества,
находящегося в собственности граждан, с правовой точки зрения он
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17
|
