|
Также негативным
последствием замены обязательного нотариального удостоверения сделок
государственной регистрации можно назвать и необходимость создания специальной
службы, обеспечивающей проведение правовой экспертизы и проверки законности
сделки, что потребует, помимо высокого уровня юридической и профессиональной
подготовки персонала, дополнительных расходов из федерального бюджета.
Мировая практика исходит
из необходимости использования в обязательном порядке возможностей
негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты
регистрируемых соглашений и законности прав, возникающих на их основе[120].
Данное требование вполне обоснованно как отвечающее задачам создания стабильного
оборота недвижимости и служащее для исключения возможности регистрации в
массовом порядке оспоримых и ничтожных сделок.
Действующие правовые
системы зарубежных стран выработали два основных пути обеспечения законности
частных правоустанавливающих документов, а также прав, подлежащих
государственной регистрации. Для стран, использующих систему континентального
права, - это обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.
Для стран англосаксонской модели права - обязательное участие в процессе
заключения соглашения страховой компании совместно с адвокатом или маклером.
Причем действия нотариуса не ограничиваются удостоверением личности и проверкой
дееспособности граждан, совершающих правовое действие. Он также участвует в
подготовительной стадии договора, когда стороны еще не пришли к соглашению,
разъясняя им смысл и все возможные правовые последствия[121]
договора отчуждения недвижимости.
Кроме того, нотариус
осуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащего
закону, а также предупреждает злоупотребления доверием сведущего лица по
отношению к несведущему лицу, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла
быть использована им во вред. Нотариус вместе с тем в соответствии со ст. 17
Основ законодательства Российской Федерации о нотариате несет полную
имущественную ответственность за законность совершения сделки.
В странах Западной и
Центральной Европы (например, в Испании, Франции, Голландии, Германии, Австрии,
Италии), а также в Латинской Америке сделки с недвижимостью осуществляются
очень суровой и надежной регистрационной системой, управляемой государственными
органами. Эта система придает законную силу договорам по отчуждению
недвижимости лишь в том случае, когда такие договоры заключены при посредстве
нотариуса или судьи. Эта широко распространившаяся и устоявшаяся практика
свидетельствует о ее предпочтительности перед другими системами.
В странах континентальной
Европы, где сделки с недвижимостью удостоверяют нотариусы, количество судебных
споров значительно ниже числа дел, возникающих при англосаксонской системе
права, при которой подготовкой договоров занимаются сами стороны или же их
адвокаты, а нотариус лишь заверяет подписи. Поэтому вряд ли является
целесообразным то, что российское законодательство, поручив нотариусам
удостоверение сделок, относящихся к собственности на недвижимость, таких, как
договор об ипотеке (ч. 2 ст. 339 ГК РФ), исключило обязательное нотариальное
удостоверение договора перехода права собственности на недвижимость.
На предварительной стадии
заключения договора, чтобы исключить нежелательные последствия, стороны
вынуждены будут обратиться к услугам адвокатов для составления юридически
грамотного договора. При этом адвокат не несет имущественной ответственности за
невыполнение условий сделки, поэтому сторонам также придется застраховать саму
сделку и оплатить страховку.
Нотариус же за
нотариальное оформление берет 1,5% от суммы сделки, т.е. в 10 раз меньше.
Причем эта ставка, а также льготы при совершении нотариальных действий
устанавливаются государством. Адвокаты размер своих тарифов за услуги
определяют самостоятельно, и государство не в состоянии воздействовать на
механизм ценообразования их услуг. Нотариусы поднять ставки не могут ввиду
того, что размер тарифов определяется не соглашением, а государством в Законе о
государственной пошлине.
Мировой опыт показывает,
что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к
увеличению количества нарушений прав граждан и юридических лиц, что, в свою
очередь, оказывает влияние на количество судебных споров. Значительно
возрастает объем работы судов, работающих с предельной нагрузкой. Так, в США
из-за неразвитости системы нотариата затраты на содержание судов по сравнению с
Европой выше примерно в 3-7 раз.
Итак, можно сделать
вывод, что по сравнению с государственной регистрацией договора нотариальная
форма имеет следующие преимущества:
1. договор составляется квалифицированным
специалистом (нотариусом);
2. нотариус осуществляет контроль за недопущением
заключения договора, противоречащего закону;
3. нотариус как специальный субъект
несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделки;
4. система нотариата представляет собой
публично-правовой институт, деятельность которого регламентируется специальным
федеральным законодательством и основана на принципах независимости, объективности,
подчинения только закону и др.
Таким образом, учитывая вышеизложенное,
утверждается необходимость введения обязательного нотариального удостоверения
договора купли-продажи нежилых помещений.
Глава 3. Правовое
регулирование исполнения договора купли-продажи нежилых помещений и
ответственности за его нарушение
3.1 Исполнение
договора купли-продажи нежилых помещений
Для удовлетворения
потребностей, которые послужили побудительным мотивом к заключению договора
купли-продажи, стороны должны принимать меры по исполнению возникшего из
договора обязательства. Как заметил М.З. Рахимов, «достижение конечного
договорного результата», «есть та конечная цель, ради которой должен
приводиться в движение весь сложный механизм договорных связей»[122].
Исполнение обязательства
купли-продажи, в том числе купли-продажи нежилых помещений, регулируется общими
нормами (гл. 22 ГК РФ) и специальными правилами (гл. 30 ГК РФ).
Традиционно, под
исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения)
конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи и другие). Именно
исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по
себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения
обязательства (см. п. 3 ст. 425 ГК РФ). О правовой природе юридических действий
по исполнению обязательства в юридической литературе были высказаны две
противоположные точки зрения: одни ученые рассматривают такие действия, как
юридические поступки (то есть юридический эффект наступает независимо от
субъективного момента)[123], другие - как сделку[124].
Определение юридической природы действий по исполнению обязательства имеет и
практическое значение: ведь если исполнение является сделкой, то должны
применяться общие правила о совершении сделок. По-видимому, исполнение является
сделкой, поскольку исполнение обязательства является именно тем результатом,
для достижения которого возникло это обязательство. Должник, осуществляя
правомерное действие, направленное на прекращение обязательства, совершает
сделку.
Как писал Д. Гримм,
«нормальным способом прекращения обязательства следует признать его исполнение»[125].
Необходимо уточнить, что не всякое исполнение обязательства влечёт его
прекращение (см. ст. 408 ГК РФ). Для наступления указанного последствия
требуется, чтобы последовавшее после заключения договора исполнение
соответствовало определённым требованиям.
Прежде всего,
обязательство по передаче индивидуально-определенных объектов, возникающее из
договора купли-продажи нежилых помещений, должно быть реально исполнено.
Реальное исполнение означает, что должник обязан исполнить обязательство в
натуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете; замена
исполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставлением потерпевшей
стороне суррогата исполнения, не допускается. Только после осуществления
определенного согласованным волеизъявлением сторон действия (или воздержания от
его осуществления) можно говорить о том, что обязательство было реально
исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия,
например, о качестве передаваемого товара, сроке, месте исполнения
обязательства, то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения
обязательства. «Таким образом, реальное и надлежащее исполнение –различные
явления. В первом выражена сущность исполнения как совершения определённого
действия, а во втором - качественная характеристика действия (воздержания от
действия)»[126].
Такой вывод имеет и
практическое значение. Норма ст. 396 ГК РФ устанавливает различные правовые
последствия для случаев неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства.
При ненадлежащем исполнении уплата неустойки и возмещение убытков не
освобождает должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не
предусмотрено законом или договором, при неисполнении же обязательства,
напротив, возмещение убытков и уплата неустойки, по общему правилу, освобождает
его от такого исполнения.
ГК содержит норму,
дополнительно обеспечивающую интересы кредитора в обязательстве по передаче
индивидуально-определенной вещи. Согласно ст. 398 ГК РФ кредитор вправе
требовать отобрания такой вещи у должника. Право отпадает, если вещь уже
передана другому лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного
ведения, оперативного управления. Правда, ст. 398 ГК РФ не обеспечивает во всех
случаях реальное исполнение обязательства и тогда, когда вещь еще не передана,
но заключены несколько договоров с одним и тем же предметом. Для внесения
определенности в гражданский оборот норма вышеназванной статьи определяет, что
если вещь еще не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу
которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, тот,
кто раньше предъявил иск.
Как уже отмечалось,
конечная цель обязательства может быть достигнута надлежащим выполнением
обязанностей, вытекающих из договорного правоотношения. Одни из этих
обязанностей составляют существо обязательства, такие обязанности еще называют
основными. Последние сформулированы в законодательном определении договора
купли-продажи: продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, который
обязуется принять эту вещь и уплатить за нее определённую денежную сумму (см.
п. 1 ст. 454 ГК РФ).
Главная обязанность
продавца - передать нежилое помещение в определённый срок. Срок исполнения
обязанности передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре
купли-продажи не установлен, он определяется в соответствии с правилом п. 2 ст.
314 ГК РФ (см. ст. 457 ГК РФ). Срок исполнения может быть «условием
исполнения», если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его
исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Такой договор продавец
вправе исполнить при нарушении определённого в нём срока только с согласия
покупателя (п. 2 ст. 457 ГК РФ). Продавец может исполнить договор досрочно если
иное не предусмотрено правовыми актами, условиями обязательства либо не
вытекает из его существа.
Термин «передача» в самом
широком смысле означает определённые согласованные действия, направленные на
то, чтобы какой-то объект (нежилое помещение) перешёл от одного субъекта к
другому. В результате передачи первоначальный обладатель вещи (продавец)
утрачивает её, а другой (покупатель) - приобретает[127].
Из всех способов передачи, перечисленных в норме ст. 224 ГК РФ, к нежилому
помещению применимо только «вручение вещи приобретателю» (такой вывод следует
из правила ч. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ и свойств помещения как недвижимости). Вещь
считается врученной покупателю с момента её фактического поступления во
владение приобретателя или указанного им лица (п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 556 ГК
РФ). Для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества покупатель
обязан в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями совершить
необходимые действия, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми
актами или договором купли-продажи (п. 2 ст. 484 ГК РФ).
Фактическая передача
имущества должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо
фактической передачи - принятия нежилого помещения стороны договора
купли-продажи должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче
(п. 1 ст, 556 ГК РФ). Таким образом, передача нежилого помещения означает его
фактическое вручение и подписание документа о передаче.
Каких-либо требований к
передаточному акту или иному документу о передаче, кроме того, что он должен
быть облечён в письменную форму и содержать подписи сторон и дату составления,
законодательство не содержит.
Передаточный акт служит
доказательством исполнения сторонами обязанностей по передаче-принятию
помещения, поэтому составляется одновременно с вручением нежилого помещения
либо непосредственно после такой передачи.
Только после передачи
помещения и подписания документа о передаче продавец и покупатель считаются
исполнившими свои обязанности соответственно по передаче и принятию нежилого
помещения (ст. 556 ГК РФ). Норма ч. 2 ст. 556 ГК РФ, определяющая момент
исполнения обязанности по передаче, является диспозитивной: в законе или
договоре может быть предусмотрено иное.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17
|
