Также обязанностью покупателя является своевременная оплата товара. Срок оплаты, как правило, определяется в самом договоре купли-продажи нежилых помещений или в дополнительном соглашении. Моментом исполнения обязанности оплаты, вытекающей из договора купли-продажи с условием кредитования, является момент фактического поступления денежных средств на счет продавца, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 823 ГК РФ). В иных случаях момент исполнения обязанности по уплате покупной цены при безналичном расчете должен определяться в зависимости от его формы[135]. При наличном расчете покупатель считается исполнившим свою обязанность с момента фактического получения продавцом покупной цены.

По требованию покупателя продавец, получая денежную сумму (при наличном расчете), обязан выдать расписку в получении исполнения (п. 2 ст. 408 ГК РФ). Наличие у покупателя расписки продавца или иного подобного документа облегчает ему доказывание (при возникновении спора) факта исполнения своей обязанности по оплате имущества.

В силу того, что на покупателя возлагается обязанность уплаты определенной денежной суммы, денег, возникает денежное обязательство. Категория «денежное обязательство» встречается в ряде статей Гражданского кодекса РФ (ст., ст. 317, 319, 395), но ГК РФ не определяет понятие денежного обязательства, что способствовало появлению в гражданско-правовой науке различных дефиниций этого обязательства.

Основанием возникновения денежного обязательства могут быть различные юридические факты: договоры, деликты, неосновательное обогащение. Из договора купли-продажи нежилых помещений возникает обязанность покупателя произвести уплату денежной суммы на условиях, определенных договором (если они в договоре не установлены, то в соответствии с требованиями закона об исполнении обязательств), - денежное обязательство.

Как уже отмечалось, покупатель обязан произвести оплату в полном объеме непосредственно до или после передачи ему нежилого помещения, если иное не предусмотрено правовыми актами, договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п.п. 1, 2 ст. 486 ГК РФ). В случае неоплаты (при наступлении срока платежа) покупатель считается нарушившим свою обязанность.

В качестве общей меры правового воздействия на нарушителя по договору купли-продажи (включая продажу в кредит и в рассрочку) установлено право продавца требовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, правила которой устанавливают ответственность за неправомерное пользование чужими денежными средствами.

Существуют следующие условия взыскания процентов за неисполнение денежного обязательства. Первым условием является противоправность поведения покупателя. Поскольку нарушение покупателем обязанности уплатить цену заключается в неоплате или просрочке оплаты по договору купли-продажи, противоправное поведение выражается в бездействии покупателя, нарушающем субъективные права продавца.

Вторым условием привлечения покупателя к ответственности за неисполнение (просрочку исполнения) денежного обязательства является наличие его вины, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 401 ГК РФ).

Так, при рассмотрении решения Арбитражного суда Московской области об удовлетворении иска к учреждению ИЗ-40/10 о взыскании задолженности по оплате хлебобулочных изделий и процентов по ст. 395 ГК РФ Президиум ВАС РФ отменил решение в части взыскания процентов. При этом было указано, что для применения ст.395 ГК необходимым условием является наличие вины лица, допустившего нарушение. Учреждение ИЗ-40/10 (ответчик) финансируется из федерального бюджета целевым назначением. Ответчик представил документы, в которых усматривается, что финансирование осуществлялось не в полном объеме и суду первой инстанции следует выяснить, «сколько предназначалось и сколько было выделено средств на закупку продовольствия и принимал ли ответчик все необходимые меры, направленные на исполнение обязательств»[136].

Заключение

В работе освещена социально-экономическая и правовая сущность отношений, складывающихся при купле-продаже нежилых помещений, исследованы элементы договора купли-продажи нежилых помещений, правовое значение формы договора и государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Необходимо отметить, что действующие законы и иные нормативно-правовые акты полно и подробно регулируют комплекс достаточно сложных отношений, возникающих из этого договора.

Итак, подводя итог проделанной работы, напомним, что в соответствии с п.1 ст.130 Гражданского Кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Стоит обратить внимание на то, что данный перечень не является исчерпывающим и законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Раскроем и понятие «Нежилое помещение»:

«Нежилое помещение - единица комплекса недвижимого имущества (часть здания, сооружения), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для торговых, производственных, социальных, образовательных, культурных и иных нежилых целей и находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований».

Касаясь формы договора продажи недвижимости необходимо сказать, что она имеет очень большое значение в данных правоотношениях т.к. несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Также, помимо письменной формы, важным моментом является государственная регистрация. Как я уже отметил это в работе, действующее законодательство различает три вида регистрации:

- регистрация объектов недвижимости;

- государственная регистрация прав на недвижимость;

- государственная регистрация сделок с недвижимостью;

Согласно п.1 ст.551 Государственная регистрация перехода права собственности является обязательной, поскольку право собственности на недвижимость (в том числе предприятия) переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Отсюда следует вывод, что право собственности на нежилое помещение при купле-продаже переходит к покупателю при подписании договора с правомочиями владения и пользования, а после государственной регистрации покупатель приобретает и правомочия распоряжения.

Итак, форма договора и государственная регистрация являются неотъемлемой частью данных правоотношений и для исполнения договора купли-продажи нежилых помещений имеют очень большое значение.

Исполнение условий вышеуказанного договора, т.е. исполнение обязательств, является именно тем результатом, для достижения которого возникло это обязательство. Под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) определенных действий (в частности передача – принятие вещи, уплата стоимости и другие). Именно исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства.

Если обязательство купли-продажи не исполнено либо при исполнении нарушены какие-либо условия договора или нормы законодательства, договор купли продажи не прекращается, обязательство приобретает иное содержание.

При нарушении одной из сторон условий договора и требований законодательства для нее возникают невыгодные последствия. Как я уже говорил об этом в работе – нарушение условий договора возможно в виде неисполнения или ненадлежащего исполнения. Я обратил внимание особое внимание на различие «неисполнения» и «ненадлежащего исполнения», поскольку они имеют и различные правовые последствия:

- Неисполнение обязательства – не совершение действия составляющего его предмет. При неисполнении обязательства возмещение убытков и уплата неустойки освобождает должника от исполнения обязательства в натуре.

- Ненадлежащее исполнение – когда исполнение предоставляется, но оно не соответствует требованиям, зафиксированным в договоре. При ненадлежащем исполнении обязательства уплата неустойки и возмещение убытков не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре.

По требованию покупателя продавец, получая денежную сумму обязан выдать расписку в получении исполнения (п.2 ст.408 ГК РФ). Наличие такой расписки или подобного документа у покупателя облегчит ему доказывание факта своей обязанности по уплате при возникновении спора.

Говоря по поводу уплаты цены договора, мне хотелось бы высказать свое мнение: На мой взгляд во избежание огромного количества судебных споров по данного рода вопросам стоит уделить внимание следующему положению. Все-таки лишиться нежилого помещения сложнее, чем денег. Я имею ввиду то, что любому продавцу хотелось бы иметь гарантии получения денег. Поэтому является обоснованным предложение, или даже рекомендация включать в договор пункт о внесении покупателем на хранение в какой-нибудь банк или иную кредитную организацию, нотариусу с условием их выдачи продавцу только после предъявления доказательств о регистрации права собственности.

Список используемой литературы

1. Нормативные акты

1.  Конституция Российской Федерации. Принята на всенародном голосовании 12.12.1993 г.

2.  Гражданский кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой Федерального собрания РФ. (Часть первая: от 30.01.1994 г. № 51-ФЗ. Часть вторая: от 26.01.1996. № 14-ФЗ. Часть третья: от 01.03.2002 г. № 146-ФЗ.). С изменениями и дополнениями ФЗ № 19-ФЗ от 02.02.2006 г.// «Российская Газета» № 238-239 от 08.11.1994 г.; «Российская Газета» № 23,24,25 от 06,07,08.02.1996 г.; «Российская Газета» № 233 от 28.11.2001 г.; «Российская Газета» № 25 от 8.02.2006 г.

3. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.64 г.

4.  Гражданский кодекс РСФСР от 31.10.22 г.

5.  Основы гражданского законодательства ССР и республик // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991.№ 26.Ст. 733.

6.  Федеральный закон РФ от 21.01.01г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. Федерального закона от 31.12.2005г. № 199-ФЗ)// «Российская Газета» №16 от 26.01.2002 г.; «Российская Газета» № 297 от 31.12.2005 г.; Собрание Законодательства РФ. 2006 г. № 1 ст.10.

7. Закон РСФСР от 04.07.91 г. № 1542-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в ред. Федерального закона от 29.12.04 г. № 189-ФЗ. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РФ. 1993. № 2. Ст.67; «Российская Газета» № 5 от10.01.1993 г.; «Российская Газета» № 1 2005 г.

8.Федеральный закон РФ от 26.12.95 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (в ред. Федеральных законов от 27.122005г. № 194-ФЗ; от 31.12.2005 г. № 208-ФЗ).//«Российская Газета» № 248 от 29.12.1995 г.; «Российская Газета» № 296, 297 от 30, 31.12.2005 г.

9.Федеральный закон РФ от 26.01.96 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 411.

10.Федеральный закон РФ от 15.06.96 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст.2963.

11.Федеральный закон РФ от.21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред.Федеральных законов от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ; от 31.12.2005 г. № 206-ФЗ.// «Российская Газета» № 145 от 30.07.1997г.;Собрание законодательства РФ. 2003. № 24. Ст. 2244.; Парламентская газета № 2-3 от 13.01.2006 г.

12.Федеральный закон РФ от 16.07.98г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Закона от 30.12.2004 г. № 214)// «Российская Газета» № 137 от 22.07.1998 г.; «Российская Газета» № 292 от 31.12.2004 г.

13.Федеральный закон РФ от 08.08.2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (в ред. Федерального закона от 02.07.2005 г. № 80-ФЗ.// «Российская Газета» № 153 от 10.08.2001 г.: «Российская Газета» № 144 от 06.07.2005 г.

14.Федеральный закон РФ от 08.02.98 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (в ред. Федеральных законов от 08.08.01г. № 129-ФЗ; от 21.03.2002 г. № 31-ФЗ; от 02.11.2004 г. № 127-ФЗ.// Российская газета №7 от 16.02.98. ст.785.; «Российская Газета» № 153 от 10.08.2001 г.; Собрание законодательства РФ. 2002. № 12. Ст. 1093.; «Российская Газета» № 246 от 5.11.2004 г.

15.Закон РСФСР от 21.11.90 г. №348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (в ред. от 24.12.93 г.) // Собрание актов Президента и Правительства. 1993. № 52. Ст. 5085.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17