|
В межведомственную
комиссию заявитель должен предоставить:
- технический паспорт или
выписку из него, подготовленную предприятием технической инвентаризации (по
данным на день обращения в комиссию) с указанием износа его основных элементов
и строения в целом, либо технического состояния строения в целом, либо
технического состояния отдельного помещения, о котором возбуждается
ходатайство, а также значение стоимости объекта;
- заключение Госсанэпидемнадзора
о возможности изменения функционального назначения помещения в соответствии с
пожеланиями собственника;
-
заключение
Госпожнадзора; документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение
(дом);
-
документы, подтверждающие
отсутствие задолженности поквартирной плате; документы, подтверждающие, что
выданном помещениине прописаны граждане.
В случае если городская
межведомственная комиссия, изучив представленные документы и произведя осмотр
объекта, примет положительное решение о переводе жилого помещения в разряд
нежилых, то владельцу помещения выдается свидетельство о переводе жилого
помещения в разряд нежилых. Свидетельство направляется на предприятие
технической инвентаризации для внесения изменений в технический паспорт на
строение. Собственник помещения с момента получения данного свидетельства
оплачивает коммунальные услуги и эксплуатационные расходы по ставкам и тарифам,
установленным на данной территории для нежилых помещений.
Таким образом,
официальный' статус нежилого помещения (дома) приобретается двумя способами:
изначальное строительство объекта как нежилого с последующей регистрацией,
переводом жилого помещения в разряд нежилых.
Цена договора купли-продажи нежилых
помещений, как и его предмет, отнесены к существенным условиям. Согласно абз. 1
п. 1 ст. 424 ГК РФ цена продаваемого объекта недвижимости определяется
соглашением сторон. Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора,
то при ее несогласовании сторонами договор о продаже нежилого помещения
считается незаключенным. При этом правило о применении цены на аналогичные
здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное п. 3 ст. 424 ГК РФ,
применению не подлежит.
Гражданский кодекс
требует безусловной определённости цены договора купли-продажи нежилого
помещения. От размера цены не зависит действительность договора, исключение
составляют случаи, когда установленная цена явилась результатом обмана,
насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с
другой, или если заключённая сделка носит характер кабальной. При наличии
указанных обстоятельств сделка может быть признана недействительной по иску
потерпевшего (ст. 179 ГК РФ). Зарубежное законодательство также не содержит требования
о соответствии цены стоимости вещи. Несоответствие обязательства встречному
удовлетворению не влияет на действительность договора.
Нежилое помещение,
продаваемое по договору купли-продажи, оценивается по соглашению между
продавцом и покупателем. В условиях свободного рынка цена продаваемых нежилых
помещений, зданий, сооружений и иных объектов недвижимости определяется на
основе экономического закона спроса и предложения. Спрос на недвижимое
имущество во многом определяется географическими факторами и объектами
инфраструктуры, благоустройства в районе нахождения недвижимого имущества (их
наличие или отсутствие, состояние и т.п.).
Стоимость нежилого
помещения в договоре купли-продажи должна быть выражена в рублях. В Гражданском
кодексе Российской Федерации в статье 317 закрепляется возможность
использования так называемой «валютной оговорки», суть которой сводится к
следующему: в договоре предусматривается оплата в рублях в сумме, эквивалентной
определённой сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В
этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу
соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной
курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
В современных условиях становления российской экономики включение валютной
оговорки в договор, который подлежит исполнению по истечении определённого
срока после его заключения, позволяет продавцу достаточно надежно защитить свои
интересы.
В Российской Федерации
существуют специализированные государственные и муниципальные организации
технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры,
бюро, в задачу которых входит оценка (переоценка) недвижимости. Оценка,
производимая по методике бюро технической инвентаризации, определяет
инвентаризационную стоимость и, как правило, не соответствует рыночной
стоимости имущества[76].
При определении реальной
рыночной стоимости недвижимого имущества стороны могут воспользоваться услугами
оценщика, заключив с ним договор об оценке предмета купли-продажи[77].
Оценщики[78] являются одной из новых
фигур, появившихся на рынке недвижимости с началом реформ в российской
экономике. 16 июля 1998 г. был принят Федеральный закон «Об оценочной
деятельности в РФ»[79], устанавливающий
законодательные основы труда оценщиков. Деятельность последних направлена,
прежде всего, на установление рыночной стоимости объекта, под которой указанный
закон понимает наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть
отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки
действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.З).
Традиционно на практике
применяются три метода оценки недвижимости: затратный, доходный и метод
сравнительного анализа продаж[80]. Например, при оценке
нежилых помещений оценщик учитывает, прежде всего, такие характеристики, как
местоположение, капитальность строения, его общую площадь, этажное расположение
помещения, высоту помещения, и др. По итогам своей деятельности оценщик должен
передать заказчику отчёт об оценке объекта. Решение оценщика о размере рыночной
стоимости продаваемого нежилого помещения часто служит ориентиром для
установления цены договора купли-продажи этого помещения.
ГК содержит норму,
согласно которой стоимость части земельного участка, передаваемой вместе с
недвижимым имуществом, или прав на неё включается в общую цену здания, строения
или иного имущества, являющегося непосредственным предметом договора
купли-продажи нежилого помещения (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Это правило носит
диспозитивный характер, иное может быть предусмотрено в законе или договоре.
Например, стороны при продаже помещения могут установить в договоре цену за
помещение и размер арендной платы за часть земельного участка, обеспечивающую
использование помещения по назначению.
В случае, когда цена
помещения в договоре продажи нежилого помещения установлена за единицу площади
(например, за квадратный метр) или иного показателя её размера, общая цена
такого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического
размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).
Также хотелось бы
остановиться на таком несущественном условии договора купли-продажи как
качество нежилых помещений. Качество нежилого помещения в разных юридических
словарях раскрывается по-разному. В юридическом энциклопедическом словаре под
ред. Тихомирова М.Ю. под качеством понимается совокупность полезных свойств,
позволяющих удовлетворить определенные материальные или духовные потребности.
По советскому праву понятие качества охватывалось существенными свойствами
продукции или работ, закрепленные стандартом, техническими условиями, образцом
или другим нормативно-техническим документом[81]. Словарь гражданского
права под ред. Додонова В.Н. рассматривает качество как совокупность свойств,
обусловливающих способность удовлетворять определенные потребности в
соответствии с назначением вещи, продукции, товара[82].
Но, к сожалению, в настоящее
время на законодательном уровне не урегулирован вопрос о критериях пригодности
нежилых помещений для использования их по назначению, так как это сделано в
отношений жилых помещений (ст. 40 ЖК РСФСР, ст. 1 Закона «Об основах
федеральной жилищной политики»).
Поэтому некоторые авторы,
предлагают рассматривать качество как существенное условие наряду с предметом и
ценой[83]. Техническая
характеристика нежилого помещения дается в техническом паспорте объекта,
составляемом бюро технической инвентаризации. Следует отметить неполноту
критериев, по которым дается описание нежилого помещения. Значение технической
характеристики нежилого помещения проявляется в том, что описание должно
соответствовать реальному состоянию объекта недвижимости. Когда покупатель
осматривает предмет покупки, он отмечает для себя не только состояние несущих
конструкций, но и комплектующего оборудования, качество отделочных материалов.
Современные возможности внутренней отделки и оборудования помещений не
охватываются утвержденным образцом технического паспорта.
Следовательно,
предлагается к существенным условиям помимо предмета и цены относить и условие
о качестве нежилого помещения. Сформулировано определение качества нежилых
помещений. Им является совокупность свойств, позволяющих удовлетворить
определенные потребности в соответствии с назначением помещения.
Купля-продажа нежилых
помещений как обязательство. Определение договора купли-продажи нежилых помещений в ГК РФ
не дается, поэтому следует руководствоваться положениями о продаже недвижимости
Главы 30 ГК РФ. Законодатель дает общее определение продажи недвижимости: «По
договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность
покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое
недвижимое имущество» (ст. 549 ГК РФ). Данное определение не отражает взаимного
характера возникающих отношений и нуждается в дополнении: «а покупатель -
принять имущество и уплатить обусловленную договором цену».
Как мы уже говорили,
договор купли-продажи нежилых помещений является двухсторонним, взаимным,
возмездным. Он выступает одной из форм, опосредствующих обращение нежилых
помещений и отражает двухсторонний характер обмена: превращение товара в деньги
и одновременно денег в товар.
«Этот единый и вместе с
тем двухсторонний экономической процесс, в котором обе стороны являются лицами,
взаимно передающими и взаимно получающими один от другого определенные
имущественные ценности, находит свое отражение и в правовом регулировании
договора купли-продажи»[84]. Следовательно, на обеих
сторонах лежат взаимные (взаимообусловленные) права и обязанности: продавец
обязан передать покупателю определенное имущество в собственность и вправе
требовать за это соответствующее вознаграждение. Покупатель в свою очередь
обязан принять это имущество, уплатить обусловленную договором цену и вправе
требовать передачи ему проданного имущества.
Наиболее важным правовым
признаком договора купли-продажи, по мнению некоторых юристов, является переход
в результате данной сделки имущества в собственность покупателя.
«Действительная, а не мнимая, по существу, а не по внешнему виду купля-продажа
имеет место лишь там, где продаваемое имущество переходит в собственность
покупателя»[85].
Толстой Ю.К. и Сергеев
А.П. этот признак договора купли-продажи определяют как «бесповоротную смену
собственника имущества»[86], отмечая, что по этому
признаку договор купли-продажи отличается от договоров по временной передаче
имущества (например, договора аренды), потому что «продавец раз и навсегда
лишается отчуждаемых прав».
Согласно распространенной
точке зрения предметом договора, в том числе купли-продажи, является конкретный
объект гражданских прав (товар). Наряду с данной точкой зрения в науке
гражданского права все чаще стали рассматривать в качестве предмета любого
договора действия (бездействие), которые должна совершить (от которых должна
воздержаться) обязанная сторона. С этой позиции предметом договора
купли-продажи являются действия продавца по передаче товара в собственность
покупателя и, соответственно, действия покупателя по принятию этого товара и
уплате за него установленной цены[87].
Действительно, цель
договора - установление обязательств3, содержанием которых являются
права и обязанности сторон по выполнению каких-либо действий или воздержанию от
них.
Таким образом, купля-продажа
нежилых помещений является разновидностью договора купли-продажи недвижимости.
Как сделка, договор купли-продажи нежилых помещений должен отвечать требованиям
ГК РФ, установленным для сделок: законность содержания, надлежащая форма,
соответствие воли и волеизъявления сторон, правосубъектность сторон.
Существенными условиями договора являются предмет и цена. Также к существенным
предлагается относить и условие о качестве нежилого помещения.
Как обязательство договор
купли-продажи нежилых помещений регулируется специальными нормами и общими
нормами о купле-продаже, о праве собственности на недвижимое имущество. По
данному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое
помещение, а покупатель обязуется принять его и уплатить обусловленную
договором цену.
нежилой купля продажа договор нотариальный
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17
|
