не осуществил деление имущества на движимое и недвижимое. Имущество, находящееся в собственности граждан, делилось на орудия производства и предметы потребления. В Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г.[37], в период политического и экономического реформирования не только советского права, но и советского строя, уже содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое. Так, в статье 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик законодателями было реанимировано вполне классическое деление имущества на движимое и недвижимое.

Именно в п. 2 ст. 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г.1, кроме перечисления примеров (земельные участки, здания, сооружения и т.д.) впервые упоминаются такие признаки недвижимости, как прочная связь с землей и невозможность перемещения имущества без существенного ущерба его назначению. Понятие «недвижимое имущество» привязали к земле, установив, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано. Данное определение недвижимости было воспроизведено в Указе Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»[38].

Следующий шаг в развитии объема понятия недвижимости был совершен в российском законодательстве в связи с принятием Конституции Российской Федерации 12 декабря 1993 года. После того, как было возрождено право частной собственности на землю, впервые предусмотренное в Законах РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»[39] и «О земельной реформе»[40] ситуация изменилась. Вновь появилось понятие «недвижимое имущество». Недвижимость возвращалась в гражданский оборот, так как одним из правомочий собственника является распоряжение собственностью.

Коренные преобразования в экономике России потребовали обновления правового регулирования гражданских отношений, получившего воплощение в принятом в 1994 году Гражданском кодексе и ряде специальных законов. Сложившиеся новые общественные отношения обусловили необходимость использования соответствующих правовых установлений, категорий и понятий. Одним из таких понятий является недвижимость. Огромное значение для общества такого недвижимого имущества, как земельные участки, здания, сооружения и т. п. потребовало установления особого правового режима этих объектов. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации не только посвятил специальную статью классификации вещей на недвижимые и движимые, но и ввел ряд статей и положений, определяющих правовой режим недвижимого имущества.

В настоящее время определение недвижимого имущества содержится в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К такого рода объектам относят леса, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.п.

Фактически, этот вид недвижимости включает в себя две группы объектов[41]: природные ресурсы[42], которые, находясь в естественном состоянии, в силу своей специфики вообще не могут перемещаться в пространстве, и все остальные объекты, которые не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба их назначению3.

В качестве необходимых признаков недвижимого имущества в научных исследованиях, как правило, называются:

-  индивидуальный характер (или неповторимость). Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости. Одним из таких признаков является, например, месторасположение объекта;

-  неподвижность (или стационарность). Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба;

-  незаменимость.

Если вещь является индивидуально-определённой, она признаётся юридически незаменимой. Поэтому с юридической точки зрения такой признак как индивидуальный характер недвижимости поглощает в себе и юридическую «незаменимость». Кроме того, выделяют такие признаки недвижимости, как:

-  многократное использование в процессе производства;

-  сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода. В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий), объекты недвижимости подразделяют на 6групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет;

-  полезность. Объект недвижимости должен максимально удовлетворять потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещения. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т.д.;

-  фундаментальность. Недвижимость - это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях;

-  тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает;

-  необходимость постоянного управления. Все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью включает в себя проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль за поступлением платежей и т. д.[43];

-  значительная ценность (существенная стоимость);

- государственная регистрация объектов недвижимости.

В отношении последних двух признаков необходимо отметить следующее. Действительно, как правило, недвижимое имущество имеет значительную ценность, причём «недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени»[44].

В качестве признаков недвижимости называется также её регистрация, при этом под государственной регистрацией понимается «совокупность трёх составляющих:

а) регистрация самого объекта, б) прав на него и в) сделок с ним».

Как представляется, государственная регистрация права и сделки не может быть признаком объекта, поскольку является уже элементом правового режима недвижимого имущества.

Характеризуя дальнейшее развитие событий в области правового регулирования продажи недвижимого имущества в России, мы пришли к выводу, что в советский период дело дошло до национализации земли и иных основных объектов недвижимости. В этот период договор купли-продажи недвижимости применялся лишь в отношении ограниченного круга объектов.

1.2 Нежилые помещения как объект договора купли-продажи

Нежилые помещения, как часть здания, являются недвижимым имуществом по своей природе, поскольку это объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Причинение

несоразмерного ущерба имеет место, если в результате перемещения ущерб выразился в изменении его первоначального назначения или в результате ущерба существенно уменьшилась ценность объекта. И хотя помещения прямо не указаны в п. 1 ст. 130 ГК РФ, они полностью соответствуют характеристике недвижимости, содержащейся в названной статье.

В законодательстве РСФСР и РФ нет официального определения понятия нежилого помещения. Но во многих нормативных актах содержались термины, употребляемые в различных контекстах. В п. 1 ст. 23 Закона «О собственности» к муниципальной собственности относились нежилые помещения в домах жилищного фонда. В ст. 1 и 7 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» сказано о том, что нежилые помещения являются составными частями жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы и т.д.). Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 года подразделяет нежилые помещения на помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд и помещения для нужд промышленного характера. Первые согласно ч.2 ст.4 ЖК РСФСР могут являться частью или непосредственно быть связаны с жилыми домами. Вторые, в соответствии с ч.2 ст.7 ЖК РСФСР в жилых домах предоставлены быть не могут. Проект Жилищного кодекса РФ под помещением понимает единицу комплекса недвижимого имущества (часть многоквартирного дома, иного связанного с многоквартирным домом объекта недвижимости), выделенную в натуре, предназначенную для самостоятельного использования в качестве жилых, нежилых помещений и находящуюся в собственности граждан или юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований. Видно, что действующее законодательство пользуется понятием нежилого помещения в узком смысле, т.е. говорит о помещениях, расположенных только в жилых домах. В нормативных актах употребляется понятие «гражданские здания»; оно объединяет в одну группу жилые и иные непроизводственные здания: торговые, канцелярские, коммунально-бытовые, культурно-просветительские и т.п. Следовательно, «гражданские здания» отличаются от понятий «нежилое помещение» и «жилое», а точнее первое понятие включает в себя понятие «жилое помещение» и часть понятия «нежилое».

Также законодательство различало понятия «объекты нежилого фонда» (как род) и «нежилые помещения» (как вид), а также соотношение между частью и целым. Например, Государственная программа приватизации в разделе 2.6, утвержденная Указом Президента РФ от 24.12.93, к объекту нежилого фонда относит конкретные виды: нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения, а также здания и сооружения. В данном случае нежилые помещения, как и ранее рассматриваются в качестве частей жилых домов и этим частям противостоят как целые объекты здания и сооружения, объединяемые общим родовым признаком - предназначенностью не для проживания, а для иных целей. «В то же время, очевидно, к нежилым можно отнести и помещения, составляющие функциональные части зданий и сооружений, не предназначенных для проживания»[45].

Существенную роль в заполнении правовых пробелов, касающихся регулирования правового положения недвижимости, сыграл Федеральный Закон «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 года №72 -ФЗ. Впервые в законодательстве этот закон дал официальное понятие «помещения», под которым, согласно статье I вышеназванного Закона, понимается единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Данная формулировка имеет исключительную ценность для практического применения в силу того, что учитывает, по крайней мере, три принципиальных момента действующего гражданского законодательства России. Во-первых, следует положениям ГК РФ о субъектах вещных прав. Во-вторых, признает помещение объектом вещных прав любого субъекта без ограничений, в то время как в ранее действовавшем Законе РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 года нежилые помещения в домах жилищного фонда причислялись к объектам муниципальной собственности (ст. 23 Закона). В-третьих, при определении понятия «помещения» справедливо сделать акцент на целевом назначении помещений, что по существу и является основой для различного правового режима как объектов вещных прав жилых и нежилых помещений.

Нужно отметить, новый ГК РФ не выделяет часть здания - нежилое помещение - как объект гражданских прав. Назначение нежилых помещений косвенно определяется в абз. 2 ч. 3 ст. 288 ГК РФ - размещение в них собственником предприятия, учреждений, организаций. Проблема нежилого помещения как части здания (жилого или нежилого) возникает тогда, когда имеется несколько собственников либо титульных владельцев, реализующих то или иное вещное право не в отношении здания, сооружения целиком, а в отношении совместного имущества, так как на нежилое помещение нельзя распространить элементы правового режима, предусмотренного ГК РФ для жилых помещений при необходимости признания права долевой собственности на общее имущество (коридоры, лестницы, туалетные комнаты, крышу, подвал, аварийный выход, инженерные коммуникации) в здании.

С 31 января 1998г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[46]. В статье 1 Закона нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости. Упоминания в этом Законе, принятом после вступления в силу ГК, о нежилом помещении как самостоятельном объекте недостаточно. Отсутствие в Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем.

Ю.Г. Жариков и М.Г. Масевич к нежилым помещениям относят помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и других целей[47].

Понятие «нежилое помещение» сохраняет смысл для отличия его от жилого помещения. Ведь в нежилом здании могут быть жилые помещения (например, квартира для директора школы). Широкое распространение в прежние годы получило размещение в жилых домах на первых этажах и в полуподвальных помещениях производственных организаций - торговых, предприятий общественного питания, парикмахерских, аптек и др. Такие «соседи» часто создают неудобства для жильцов, нарушают покой, ухудшают санитарную обстановку во дворах зданий. Поэтому при новом строительстве размещение их b жилых домах, как правило, не проектируется. В Москве Правительство столицы намерено приостановить уже начавшееся строительство предприятий общественного питания — кафе, ресторанов и т. п. в жилых домах и перепрофилировать действующие предприятия под другие цели, поставив это условием для сохранения договора аренды нежилых помещений. Данная классификация имеет большое значение, так как перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищным законодательством.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17